나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12968 [1] 울산광역시 중구 반구동 55-5 반구동파크오시오 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 "가온중학교"에서 남서측 인근에 위치하는 반구동파크오시오 제11층 제1102호임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상14층 중 제11층 제1102호로서, (사용승인일 : 2018.10.25.) 외벽 : 몰탈위페인트 및 미장돌 붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

일련번호(가) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 공동주택(아파트)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 (2025-03-27), 대로3류 (폭 25m~30m) (2025-03-27) (접합), 소로2류 (폭 8m~10m) (2014-08-28) (접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 <공항시설법>, 상대보호구역 (울산여자중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12968 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 55-5 반구동파크오시오 11층 1102호

용도: 아파트 (주거용 오피스텔로 이용중)

감정가: 109,000,000원

토지면적: 6.83㎡ (약 2.07평)

토지 지분: 6.8318㎡ (약 2.07평)

건물면적: 27.89㎡ (약 8.44평) - 전용면적

건물 지분: 27.8886㎡ (약 8.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OO

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 "가온중학교"에서 남서측 인근에 위치합니다.

- 교통 상황: 본건까지 차량 출입 용이하며, 제반 교통사정 보통시됩니다. 인근 가로망 상태도 보통입니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 14층 중 제11층 제1102호 (사용승인일: 2018.10.25.)

- 이용 상태: 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

- 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있습니다.

- 토지 이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 대로3류, 소로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(울산여자중학교)입니다.

- 건물(오피스텔) 전용면적: 27.89㎡ (약 8.44평)

- 건물(오피스텔) 공급면적: 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않으나, 전용률은 약 100% 수준으로 보입니다.

2. 입지조건

- 위치: 울산광역시 중구 반구동 소재 "가온중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

- 주변 환경: 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

- 교통: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근 가로망 상태도 양호합니다.

- 교육 환경: 가온중학교, 울산여자중학교 등이 인접해 있습니다.

- 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로3류 및 소로2류 도로에 접합되어 있습니다.

- 혐오시설: 주변에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

- 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 서혜진의 주택임차권(을2)이 존재하며, 보증금 94,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

- 말소기준권리: 전세권설정 (을1, 서혜진, 2022-04-13) 입니다.

- 채권 총액: 등기부채권 총액은 188,000,000원입니다.

- 임차인 현황:

* 임차인: 서혜진 (서 )

* 보증금: 94,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-11

* 확정일자: 2020-04-07

* 배당신고일자: 2025-09-23

* 대항력: 있음 (보증금 94,000,000원 인수)

- 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 입찰 전 반드시 인수해야 할 보증금을 확인하고 입찰가에 반영해야 합니다.

4. 상권분석

- 주변 상권: 본건은 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

- 편의시설: 주변에 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

5. 생활정보

- 교육: 가온중학교, 울산여자중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

- 교통: 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 주변 도로망도 잘 갖추어져 있습니다.

- 편의시설: 주변에 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

- 기타: 건물 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

- 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 서혜진의 보증금 94,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다. 입찰 시 이 금액을 반드시 고려하여 초과 낙찰을 방지해야 합니다.

- 권리관계 복잡성: 신탁등기 말소, 전세권 설정, 압류, 주택임차권, 임의경매 등 다수의 권리관계가 등기부에 설정되어 있습니다. 본건 경매 사건의 권리 분석 결과를 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 또한, 주변에 학교 등 교육 시설이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 서혜진의 보증금 9,400만원을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징이자 고려사항입니다. 이로 인해 실제 투자 금액과 수익률 계산 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 인수 조건 활용: 대항력 있는 임차인의 보증금 9,400만원을 제외한 금액으로 낙찰받는다면, 시장 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

- 실거주 목적: 인수되는 임차 보증금을 감안하더라도, 향후 시세 상승을 기대하거나 직접 거주할 목적으로 접근할 경우 고려해볼 만합니다.

- 신축급 오피스텔: 2018년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 관리가 용이하고 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

- 인수 보증금: 94,000,000원

- 본 건의 예상 입찰가는 감정가 109,000,000원에서 인수해야 할 임차 보증금 94,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다.

- 구체적인 예상 입찰가는 해당 물건의 최신 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 본인의 자금 계획 및 투자 목표를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

- 최근 실거래가 정보에 따르면, 27.89㎡ (약 8.44평) 면적의 오피스텔이 7,800만원 ~ 8,700만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 따라서, 인수 보증금을 제외한 낙찰가격을 이 범위 내외로 설정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.