나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4323 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 641 양학산케이씨씨스위첸 107동 1층 102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "포항남부초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 '제1층 제102호' 단위세대로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트' 로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 남향 내지 남동향 하향 완경사지로서, '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15미터의 왕복3차로, 서측으로 폭 약 12미터의 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건폐율60%이하, 용적률250%이하, 15층이하, 기타사항 고시문참조), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부 관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가 하였으니, 이 점 참고하시기 바람.

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 포항지원 2025타경4323 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건소재지

경상북도 포항시 북구 용흥동 641 양학산케이씨씨스위첸 107동 1층 102호

1.3. 물건종별

아파트

1.4. 감정평가액

278,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 46.17㎡ (약 13.97평)

토지지분: 46.175㎡ (약 13.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.40㎡ (약 25.23평)

건물지분: 83.3966㎡ (약 25.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 83.40㎡ (약 25.23평)

분양면적: 83.40㎡ (약 25.23평)

1.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.7. 특이사항

선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "포항남부초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측으로 폭 약 15미터의 왕복 3차로, 서측으로 폭 약 12미터의 왕복 2차로에 접하고 있어 교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건축물구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 1층 102호 단위세대입니다. 외벽은 석재붙임, 몰탈위페인팅 등이 사용되었으며, 내벽은 벽지, 타일, 바닥은 장판지, 타일, 창호는 섀시창호 등으로 마감되었습니다.

2.4. 이용상태

본건은 현재 '아파트'로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건폐율 60% 이하, 용적률 250% 이하, 15층 이하 등), 중로 2류 및 3류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

2.7. 인접도로상태

남동측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 12미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.8. 공부와의 차이

없음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황요약

집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁등기말소, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 2023년 11월 2일자 용인세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 5번 순위의 주택임차권(허경엽, 보증금 280,000,000원, 전입일 2022-04-29, 확정일자 2022-03-25)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 허

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-29

확정일자: 2022-03-25

대항력: 있음

주의: 보증금 액수는 확인되었으나, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 말소기준권리

갑9 압류 (2023-11-02)

3.5. 총 등기부채권액

381,671,232원

3.6. 인수 보증금 합계

280,000,000원 (임차인 허 의 보증금 중 배당 미변제 잔액)

4. 상권분석

4.1. 주변환경

본건이 위치한 용흥동은 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 포항남부초등학교 등 교육시설과 인접해 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

4.2. 혐오시설 및 편의시설

주변에 혐오시설로 알려진 시설은 확인되지 않았습니다. 포항남부초등학교, 주변 근린생활시설 및 주거단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 양학산KCC스위첸

주소: 경상북도 포항시 북구 용흥동 641

사용승인일: 2015년 10월 30일

총 동수: 11개동

총 세대수: 585세대

최고층: 20층

지하주차대수: 17대, 지상주차대수: 3대 (총 187대 - (참고: 제공된 건축물표제부상 총 주차대수는 717대이나, 일반적인 아파트 정보의 주차대수 합계와 상이하여 실제 확인 필요))

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 최근 실거래가

최근 2026년 4월~7월 사이에 3건의 실거래가 확인되었습니다.

2026년 4월 2일, 16층, 29,000만원

2026년 4월 5일, 3층, 26,500만원

2026년 7월 1일, 13층, 25,000만원

평균 실거래가 약 26,833만원으로, 전용면적 83.40㎡ 기준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 허 의 보증금 280,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 현재 아파트의 감정가(278,000,000원) 및 최근 실거래가(평균 26,833만원)보다 높은 금액입니다.

6.2. 내부 확인 불가

감정평가서 상 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 현황 확인이 불가하여 외부 관찰 및 유사 유형 물건의 일반적인 상황을 상정하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

6.3. 기타 권리관계

공동담보 물건이 다수 존재하며, 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 용흥동에 위치한 양학산KCC스위첸 아파트로, 신축 연식(2015년)이 비교적 짧고 주변 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 가장 결정적인 리스크는 2억 8천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 현재 물건의 감정가나 최근 실거래가 수준을 초과하는 금액으로, 인수되는 보증금을 고려하면 총 투자 비용이 시장 가치를 상회할 위험이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 단지 환경

포항 남부초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 좋고, 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 2015년 준공으로 비교적 최신 아파트라는 점도 긍정적입니다.

8.2. 가격 메리트 발생 가능성 (리스크 감안 시)

만약 인수되는 임차 보증금을 고려한 총 투자 비용이 시장 가격보다 현저히 낮아진다면, 잠재적인 시세차익을 기대할 수 있습니다. 단, 이는 철저한 권리 분석과 인수되는 금액의 현실적 부담 능력을 바탕으로 해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 이는 현재 물건의 감정가(278,000,000원) 및 최근 평균 실거래가(약 268,333,000원)를 초과하는 금액입니다.

따라서, 합리적인 총 투자 비용(인수 보증금 포함)을 시장 가치 수준으로 맞추기 위해서는 매우 낮은 금액으로 입찰해야 합니다. 가장 높은 최근 실거래가인 290,000,000원을 기준으로, 인수해야 할 보증금 280,000,000원을 제외하면, 이론적으로 최대 입찰가는 10,000,000원입니다.

현실적으로 이러한 입찰가로는 낙찰이 어렵거나, 경매 절차상 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 따라서, 낙찰받더라도 총 투자 비용이 감정가 및 시장가를 크게 넘지 않도록 신중한 접근이 필요하며, 인수되는 보증금을 감안한 총 지출액이 260,000,000원 ~ 290,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 이러한 위험 부담을 고려하여 10,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서, 인수되는 보증금과의 합계액이 시장 가치(약 270,000,000원 ~ 290,000,000원)를 초과하지 않도록 매우 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.