나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1584 [1] 경상남도 양산시 소주동 443 원진아파트 101동 10층1009호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2022.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1584 (1)

소재지: 경상남도 양산시 소주동 443 원진아파트 101동 10층1009호

용도: 아파트

감정가: 73,000,000원

토지면적: 41.37㎡ (약 12.51평)

건물면적: 76.85㎡ (약 23.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 제공된 정보에 기재된 특이사항 없음

주의사항: 제공된 정보에 기재된 주의사항 없음

특수물건정보: 제공된 정보에 기재된 특수물건정보 없음

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경상남도 양산시 소주동에 위치한 원진아파트 단지 내에 소재합니다. 주변은 유사한 아파트 단지 및 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

아파트 단지 인근으로 도로가 잘 정비되어 있어 차량을 이용한 접근성은 양호합니다. 대중교통 이용 편의성은 도보 거리에 있는 버스정류장 등의 정보를 통해 추가 확인이 필요합니다.

토지 형상 및 이용상태:

본 물건이 속한 토지는 아파트 단지 부지로 조성되어 있으며, 전반적으로 평탄하고 반듯한 형상입니다.

인접 도로상태등:

아파트 단지는 내부 도로망을 통해 외부 도로와 연결되어 있으며, 단지 내 도로 상태는 양호한 것으로 판단됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반적인 공동주택 건축이 가능한 용도지역으로 판단되며, 관련 법규에 따른 이용 제한사항은 토지이용계획확인원을 통해 상세히 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

총 채무액: 75,760,672원

말소기준권리: 2014년 11월 07일자 국민은행 근저당권

등기부 요약:

* 1992-06-22: 한봉희 소유권이전

* 2003-01-06: 김윤복 소유권이전

* 2010-10-15: 한영순 매매 소유권이전

* 2014-11-07: 국민은행 근저당 58,440,000원 (말소기준권리)

* 2024-04-25: 주식회사 케이비국민카드 가압류 17,320,672원 (말소)

* 2025-12-02: 한국주택금융공사 임의경매 (본건)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

자료에 따르면, 말소기준권리인 국민은행 근저당보다 후순위에 설정된 권리들은 본 매각 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보에 따르면 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자가 별도로 부담해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권:

본 물건이 소재한 원진아파트 단지 주변으로는 아파트 단지의 배후 수요를 충족시키는 근린생활시설 및 소규모 상점들이 분포하고 있습니다. 단지 내 상가도 존재하나, 본 경매 물건과는 직접적인 관련이 없습니다.

활성화 정도:

일반적인 주거 지역 상권으로서 필수적인 편의 시설들은 갖추고 있을 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설까지의 접근성 및 상권의 전반적인 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 원진아파트

* 주소: 경상남도 양산시 소주동 443

* 사용승인일: 1992년 06월 05일

* 세대수: 267세대

* 총 동수: 2동

* 최고층/최저층: 12층 / 1층

* 주차대수: 총 180대 (지하 12대, 지상 0대. 세대수 대비 주차 공간 부족 가능성 있음)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 관리사무소 연락처: 055-386-3466

주변 시설:

* (별도 검색 결과: 양산시 소주동 인근에서 우려할 만한 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 괴리:

본 물건의 감정가는 73,000,000원이나, 최근 실거래가 자료를 분석한 결과 동일 면적(76.85㎡)의 3층이 2026년 5월에 48,000,000원에 거래되었습니다. 이와 같은 큰 시세 차이는 향후 입찰가 산정에 있어 매우 중요한 고려 사항이며, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

노후화:

1992년에 준공된 아파트로, 건물 및 내부 설비의 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주차 공간 부족:

267세대 규모에 총 180대의 주차 공간은 세대당 약 0.67대의 비율로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 소주동 원진아파트 101동 10층에 위치한 76.85㎡ 규모의 아파트입니다. 권리 관계는 임의경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 30년 이상 경과된 노후 아파트라는 점과 주차 공간의 부족은 고려해야 할 사항입니다. 특히, 감정가(73,000,000원)와 최근 실거래가(동일 면적 48,000,000원) 간의 큰 차이는 본 물건의 가치를 평가하는 데 있어 가장 중요한 쟁점이 될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리관계:

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적습니다.

실거주 가능성:

76. 85㎡ 면적은 3~4인 가족의 실거주에 적합한 크기이며, 양산시의 주거 환경 내에서 합리적인 가격으로 내 집 마련이 가능하다면 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

지역 발전 잠재력:

양산시의 지속적인 도시 개발 계획 및 경제 성장 추이에 따라 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월, 76.85㎡ (3층) 직거래: 48,000,000원

* 2026년 1월, 62.6㎡ (1층) 중개거래: 37,500,000원

* 2025년 10월, 47.72㎡ (2층) 중개거래: 38,000,000원

시세 분석:

본 건과 동일한 면적인 76.85㎡의 아파트가 2026년 5월에 48,000,000원에 거래되었습니다. 이는 감정가 73,000,000원과는 큰 차이를 보입니다. 본 건은 10층으로, 3층보다 선호도가 높다는 점을 감안할 때, 최근 실거래가인 48,000,000원보다는 다소 높은 가격으로 평가될 수 있습니다.

권리 인수 비용:

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 인수 비용은 없습니다.

예상 입찰가:

최근 실거래가 48,000,000원을 기준으로, 층수 프리미엄(10층)을 고려하여 보수적으로 접근 시 50,000,000원에서 60,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 감정가 73,000,000원은 현재 시장 가격과 상당한 괴리가 있으므로, 해당 금액까지 입찰하는 것은 리스크가 높다고 판단됩니다. 정확한 입찰가 결정은 추가적인 현장 조사와 상세한 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.