나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4328 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 956 대방한양아파트 102동 11층 1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장성초등학교" 북동측 인근에 위치하는 '대방한양아파트 102동 11층 1101호' 단위세대이며 부근은 아파트단지, 노선 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경 보통시됨.

교통상황

차량접근성 용이하며 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브위 금속기와지붕 15층건 중 11층 1101호 단위세대로서 외 벽 : 세멘몰탈위 페인팅 내 벽 : 벽지, 타일 등 바 닥 : 바닥재, 타일 등 창 호 : 샷쉬 2중창임.

이용상태

아파트로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지에 계단식으로 조성된 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 왕복 6차선, 북동측 및 남동측으로 폭 약 8m 포장도로 및 남서측 폭 약 2~3m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭30m~35m)(접함), 소로3류(폭8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기 타 : 본건은 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 내부 현황, 이용상황은 관련자료와 내부조사 등을 통하여 유사아파트의 일반적인 상태를 기준으로 하여 개략적으로 조사되었으므로 경매진행시 참고 바랍니다.

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4328 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 956 대방한양아파트 102동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 108,000,000원

건물면적: 84.23㎡ (약 25.47평)

토지면적: 34.75㎡ (약 10.51평)

건축년도: 1992년 (사용승인일: 1992-09-03)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 아파트 정보

아파트명: 대방한양아파트

동/호수: 102동 11층 1101호

총동수: 2개동

총세대수: 240세대

최고층: 15층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장성초등학교" 북동측 인근에 위치하는 '대방한양아파트 102동 11층 1101호' 단위세대이며, 부근은 아파트단지, 노선 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성 용이하며 제반 교통사정 보통시됩니다.

2.3. 도로상태

본 건은 북서측 왕복 6차선, 북동측 및 남동측으로 폭 약 8m 포장도로 및 남서측 폭 약 2~3m 도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭30m~35m)(접함), 소로3류(폭8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역입니다.

2.5. 주변 시설

본 건 인근은 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 단지 주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑4 압류(세무관리과-13177), 접수일자 2025-07-17

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-24

확정일자: 2022-03-25

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 등기부상 을구 5번 순위로 소유권 이전 및 강제경매보다 선순위에 해당하며, 대항력이 있어 임차보증금 100,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 5번 주택임차권: 김완재, 임차보증금 100,000,000원. (전입일 2022.05.24, 확정일자 2022.03.25). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

소유권 이전 (갑1~갑3): 1992-10-07 ~ 2021-02-04

주택임차권 (을5): 2024-05-27, 김완재, 100,000,000원, 인수

압류 (갑4): 2025-07-17

강제경매 (갑5): 2025-11-28, 주택도시보증공사

3.5. 권리분석 종합

등기부상 선순위 임차인(을구 5번)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 100,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 장성동 일대는 아파트 단지와 노선 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지역 상권입니다. 단지 주변으로 상업 시설이 잘 발달되어 있어 기본적인 생활 편의는 충분히 제공될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내 편의시설 및 단지 주변의 상가, 마트, 병원 등 다양한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본 건 북동측 인근에 장성초등학교가 위치하고 있어 학군 배정 시 유리한 조건으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 100,000,000원 인수 가능성: 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 이는 총 인수 금액을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

* 내부 현황 파악의 어려움: 감정평가서상 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 내부 현황 조사가 제한적이었으므로, 실제 내부 상태는 일반적인 아파트 상태를 기준으로 개략적으로 조사되었습니다.

* 임대 관계 미상: 정확한 임대차 관계 및 현황 파악에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 포항시 북구의 기존 주거 지역에 위치하여 기본적인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 반영: 2026년 4월 84.23㎡ 면적의 아파트가 118,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 파악에 참고가 됩니다.

* 인수되는 임차보증금 고려 시, 잠재적 매수인은 낮은 금액으로 진입할 기회를 얻을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 포항시 북구 장성동의 대방한양아파트 102동 1101호로, 주변 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 특징은 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 이로 인해 실제 취득 비용이 증가하므로, 철저한 권리분석과 함께 인수 금액을 정확히 파악하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 4월, 84.23㎡ 기준)는 118,000,000원이며, 감정가는 108,000,000원입니다.

하지만 본 건은 임차인 김 (보증금 100,000,000원)이 대항력을 갖추고 있어, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

따라서, 인수되는 보증금 100,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 입찰가 산정이 필요합니다.

현 시세 118,000,000원에서 인수 보증금 100,000,000원을 제외하면, 실질적인 낙찰 가능한 최고가는 약 18,000,000원 수준으로 산정할 수 있습니다.

하지만 이는 보증금 전액 인수 시를 가정한 보수적인 산정이며, 임차인이 배당을 통해 보증금을 상당 부분 회수할 경우, 낙찰가는 시장 가격에 근접할 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 18,000,000원 ~ 50,000,000원 범위에서 권리 인수 여부 및 최종 배당 상황을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최저 입찰가는 감정가 108,000,000원의 80% 수준인 86,400,000원에서 시작될 것으로 예상되나, 위에 명시된 인수 보증금 리스크를 고려하여 상향 조절이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.