나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12924 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 5층512호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "세이브존" 서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조( 철근)콘크리트브지붕 20층 건물 중 5층 512호로서 외벽: 치장석붙임,몰탈페인팅 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

승강기설비, 옥내소화전설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통입니다

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 광로2류(폭 50m~70m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 기타: 없습니다

물건 비고

특별매각조건: 신청채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12924 (1)

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 5층512호

건물명: 태화강더뷰

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 5층 512호

사용승인일: 2017년 6월 21일 (9년차)

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

토지지분: 7.1992㎡ (약 2.18평)

건물면적: 32.06㎡ (약 9.70평)

건물지분: 32.0575㎡ (약 9.70평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 77,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "세이브존" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있으며, 울산 최대 상권 중 하나로 소비력이 높은 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통시됩니다. 삼산로 및 번영교를 통해 울산 전역으로의 접근성이 양호합니다. 시외버스터미널 및 고속버스터미널이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 광로2류(폭 50m~70m)(접합) 지역에 해당합니다. 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-07

확정일자: 2023-09-12

배당신고일자: 2024-10-29

대항력: 없음

3.2. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

* 갑1: 소유권보존 (2017-06-28) - 주식회사코람코자산신탁

* 갑2: 소유권이전1-1번신탁등기말소 (2022-10-07) - 코마리아이앤지주식회사

* 을1: 주택임차권 (2024-10-29) - 김종원 (보증금 100,000,000원) - 말소 예정

* 갑5: 압류 (2025-04-02) - 울산세무서장 (말소기준권리)

* 갑6: 압류 (2025-11-20) - 남구(울산광역시)

* 갑7: 강제경매 (2025-11-26) - 주택도시보증공사

3.3. 권리분석 요약

본건은 울산지방법원 2025타경12924호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 울산세무서장 압류 (갑5, 2025-04-02)입니다. 이에 따라 을1 주택임차권 및 갑5, 갑6, 갑7 권리는 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

울산 남구 삼산동은 울산의 핵심 상업 및 금융 중심지로서 높은 소비력을 자랑합니다. 특히 본건이 위치한 지역은 현대백화점, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며 상권 활성화가 잘 이루어져 있습니다. 세이브존이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 쇼핑: 세이브존, 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 뉴코아 아울렛 등 대형 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

* 의료: 울산병원, 더프라우병원 등 의료기관 이용이 가능합니다.

* 교육: 본건 인근으로 삼신초등학교, 월봉초등학교 등이 배정되어 있습니다.

* 문화/여가: 울산시민공원, 문화공원 등이 인접해 있습니다. 태화강 접근성이 좋아 산책이나 조깅 등 여가 활동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 특별매각조건: 신청채권자인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 매수인에게 유리한 조건이나, 계약 시 해당 조건을 명확히 이해해야 합니다.

* 주차 공간: 일부 후기에서 주차 공간이 다소 부족하다는 의견이 있습니다.

* 복도 소음: 복도 소음 관련 언급이 일부 있습니다.

* 건축물대장 용도: 건축물대장상 '공동주택'으로 기재되어 있으나, 본건은 '오피스텔'로 경매 진행 중이므로 계약 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산 남구 삼산동의 핵심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 우수한 생활 인프라와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 신청채권자(주택도시보증공사)가 제공하는 특별매각조건은 낙찰자의 부담을 경감시켜주는 요소입니다. 다만, 일부 주차 공간 부족이나 복도 소음 등은 고려할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권 입지: 울산 최대 상권 중 하나인 삼산동에 위치하여 풍부한 생활 편의시설과 높은 유동인구를 누릴 수 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담이 없습니다.

* 특별매각조건: 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건은 매수인에게 유리합니다.

* 교통 및 생활 인프라: 시외/고속버스터미널 인접, 백화점 및 대형마트 등 쇼핑 시설, 관공서, 병원 이용 편리.

* 태화강 조망 가능성: (건물 특성상) 태화강 조망이 가능한 경우, 이는 큰 장점으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 감정가 77,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 매매 정보 (32.0575㎡ 기준):

* 2026년 4월 10일: 7,700만원 (5층)

* 2026년 3월 23일: 8,500만원 (6층)

* 2024년 2월 6일: 9,000만원 (6층)

* 감정가: 77,000,000원

최근 실거래가 중 가장 낮은 가격이 감정가와 일치하는 점, 그리고 이전 거래 대비 하락세를 보이는 점을 감안하여, 감정가 수준인 7,700만원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 등을 고려하여 7,000만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 인근 시세 및 단지 상태, 특별매각조건 등을 면밀히 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.