나이스옥션 법원경매 포항 2025타경587 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 1457 포항양덕하우스토리 102동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 "양서초등학교"남동측 인근에 위치하는 "포항양덕하우스토리 제102동 제3층 제301호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택, 학교 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층건 중 제3층 제301호 단위세대(사용승인일: 2009.06.15)로서 - 외 벽: 화강석 붙임, 몰탈위페인트 등 마감 - 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 천 정: 천정지 등 마감, - 창 호: 샷시이중창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하게 조성된 "아파트부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 18미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 구분건물(아파트)의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경587 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 1457 포항양덕하우스토리 102동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 280,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 49.57㎡ (약 15.00평)

토지 지분: 49.57㎡ (약 15.00평)

건물면적: 123.98㎡ (약 37.50평)

건물 지분: 123.981㎡ (약 37.50평)

전용면적: 123.98㎡ (약 37.50평)

분양면적: 152.73㎡ (46A평)

1.3. 건물 개요

건축년도: 2009년 6월 15일

층수: 총 20층 중 3층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 화강석 붙임, 몰탈위페인트 등 마감

내벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감

바닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감

천장: 천정지 등 마감

창호: 샷시이중창호

1.4. 건물 내 부대시설

급배수 및 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 "양서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하여 전반적인 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)

2.4. 토지 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하게 조성된 "아파트부지"로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 단지 북측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 18미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

2.6. 주변 시설

* 학교: 양서초등학교, 장흥중학교, 장성고등학교

* 편의시설: 시티병원, 하나로마트

* 기타: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니키공간, 자전거보관소

2.7. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 포항시의 음식물쓰레기 처리 시설 설치 관련 논란이 있으나, 본건 아파트단지 인근에 직접적인 혐오시설이 명시적으로 언급된 정보는 없습니다. 다만, 대규모 도시 필수 시설의 경우 주민 수용성이 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2015년 3월 23일 접수된 북성신용협동조합의 근저당권(을6)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 보존: 천혜산업개발주식회사 (2009-07-03)

* 소유권 이전 (신탁등기 말소): 윤순철 (2010-11-11)

* 근저당권: 북성신용협동조합 (2015-03-23, 297,700,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 북성신용협동조합 (2015-10-19, 15,600,000원)

* 압류: 포항세무서장 (2023-09-01)

* 임의경매개시결정: 북성신용협동조합 (2025-12-01, 241,512,215원) - 본건 경매

* 가압류: 주식회사 씨엔에스대부 (2026-01-26, 19,020,702원)

* 위 등기사항 중 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을6 근저당권 이후의 권리들)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 정보가 명시적으로 제공되지 않았습니다. 다만, 감정평가서상 '기타참고사항'에 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부 확인을 못했다고 기재되어 있어, 실제 점유 관계는 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 권리 신고된 사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권 개요: 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주거 밀집 지역

본건 소재지는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 밀집된 주거 지역입니다.

4.2. 생활 편의시설 접근성

인근에 다양한 근린생활시설과 학교가 있어 주거 생활 편의성이 양호합니다.

4.3. 단지 규모

총 375세대, 5개 동으로 이루어진 중대형 단지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 3층에 위치합니다. 사용승인일은 2009년 6월 15일입니다.

5.2. 편의시설

* 교육: 양서초등학교, 장흥중학교, 장성고등학교

* 상업: 시티병원, 하나로마트, 다수의 근린생활시설

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

5.3. 주차 정보

총 주차 대수 700대 (세대당 1.86대), 지하 주차 시설 포함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

감정평가서 상, 현장 실사 시 거주인 폐문부재로 인해 내부 구조 및 마감 상태를 직접 확인하지 못했음을 명시하고 있습니다. 따라서 실제 물건의 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 3층 위치

저층(3층)이라는 점은 일부 조망권이나 일조권 측면에서 고층 대비 선호도가 낮을 수 있으며, 이는 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 양덕동의 아파트 단지 내에 위치하며, 주변 생활 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 2009년에 사용승인된 아파트로, 적정 연식에도 불구하고 꾸준한 거래가 이루어지고 있습니다. 권리분석 상, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태 확인이 반드시 필요하며, 3층이라는 층수 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 양덕동 지역의 비교적 양호한 입지 및 생활 환경

* 말소되는 권리 많아 권리 관계 명확

* 아파트 전용면적 123.98㎡ (약 37.5평)으로 수요층 존재

9. 예상 입찰가

감정가: 280,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 123.96㎡, 12층, 2026년 5월 14일: 242,000,000원

* 123.96㎡, 18층, 2026년 7월 8일: 270,000,000원 (동일 면적, 고층)

* 150.86㎡, 15층, 2026년 7월 9일: 267,000,000원 (더 넓은 면적)

본건 아파트(123.98㎡)의 감정가는 2.8억원입니다. 최근 거래 사례를 보면 동일 면적의 12층이 2.42억원에, 18층이 2.7억원에 거래되었습니다. 본건은 3층으로 저층에 해당하며, 감정가보다는 최근 실거래가(특히 12층 거래가)를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현장 방문 시 물건의 정확한 상태 확인 후, 감정가의 80% 수준인 약 224,000,000원부터 시작하여, 최근 12층 거래가 242,000,000원을 상회하지 않는 선에서, 물건의 현 상태 및 향후 시장 전망을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

예상 입찰 범위: 224,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.