나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12658 [1] 경상남도 양산시 덕계동 1220 덕계경보아파트 에이동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 덕계동 소재 '덕계종합상설시장' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 하천 등이 소재하여, 제반 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 / 지상15층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 1992.03.26.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

대상물건은 '아파트'로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생/급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, '아파트' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(회야강)<하천법> 하천법에 의한 하천구역 하천예정지 등은 해당부서에 별도로 문의하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12658 (1)

소재지: 경상남도 양산시 덕계동 1220 덕계경보아파트 에이동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 84,000,000원

토지면적: 33.20㎡ (약 10.04평)

토지지분: 33.20㎡ (약 10.04평)

건물면적: 74.06㎡ (약 22.40평) - 전용면적

분양면적: 제공된 정보에서 특정 면적 확인 불가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 1992년 3월 26일

건축물: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하1층/지상15층 건물 내 2층 202호

2. 입지조건

위치: 경상남도 양산시 덕계동 소재 '덕계종합상설시장' 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 하천 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통입니다.

도로: 주변 가로망 상태는 양호합니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역) 및 하천구역(회야강)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2013년 9월 13일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을5)이며, 채권최고액은 381,000,000원입니다.

이 외 등기사항으로는 소유권이전 등기(갑1, 갑2, 갑3) 및 2025년 11월 25일 접수된 한국주택금융공사의 임의경매 개시결정 등기(갑4)가 있습니다.

등기부채권 총액은 381,000,000원(을5) + 53,135,506원(갑4) = 434,135,506원입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 특이사항은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 '덕계종합상설시장' 인근에 위치하여 지역 상권의 중심부에 속합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 유사 면적(74.055㎡)의 아파트 매매가가 2026년 5월 23일 95,500,000원에 이루어졌습니다.

또한, 83.91㎡ 면적의 경우 2025년 9월 3일 12,700만원(15층), 2025년 11월 15일 9,500만원(12층)에 거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

아파트명: 덕계경보1차

준공연도: 1992년 3월 26일 (약 34년 경과)

구조 및 설비: 철근콘크리트구조로, 난방, 위생/급배수, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있습니다.

주차: 총 171대 주차 가능 (지하 8대 포함).

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도가 1992년으로 노후화된 아파트입니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 회야강 하천구역에 포함되어 있어, 수해 발생 시 피해 위험이 존재하며 하천 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

2025년 10월 상속 등기 및 2025년 11월 임의경매 개시결정 등기가 순차적으로 이루어진 점으로 미루어 볼 때, 상속 관련 복잡한 상황이나 채무 관련 문제가 복합적으로 얽혀 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합의견

본 물건은 양산시 덕계동의 주거지역에 위치하며, 시장 및 근린생활시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 건축 연도(1992년)가 오래되었고, 하천구역에 속해 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다.

권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 부담은 없으나, 채권 총액이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가는 시장가보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

실거주 목적: 저렴한 감정가와 최근 실거래가 대비 낮은 가격으로 매입할 경우, 합리적인 주거 비용으로 내 집 마련이 가능합니다.

시세차익 기대: 양산시 지역의 부동산 시장 회복 및 개발 계획 등에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

명확한 권리관계: 인수해야 할 권리관계가 없어 권리 분석 측면에서 안전합니다.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 84,000,000원입니다.

유사 면적(74.055㎡)의 최근 매매가는 2026년 5월 23일 95,500,000원으로 확인되었습니다.

인근의 83.91㎡ 면적의 매매가는 2025년 9월 12,700만원, 2025년 11월 9,500만원에 거래되었습니다.

감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있으며, 본 건은 2층이라는 점을 감안해야 합니다.

잠재적 리스크 요인(노후화, 하천구역)과 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려했을 때, 적정 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위로 예상됩니다.

초기 입찰가로는 감정가 대비 110~120% 수준인 92,400,000원 ~ 100,800,000원을 고려해 볼 수 있으며, 현장 조사 및 법원 분위기를 참고하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.