나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12923 [1] 울산광역시 중구 성안동 798-7 청정위너스빌 101동 지1층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 성안동 소재 "성안초등학교" 서측 인근에 위치히며, 주위는 공동주책, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제지1층 제비01호로서, 외벽: 치장석 마감 등 내벽: 벽지 마감 등 창호: 샤시 창호 등

이용상태

근린생활시설(사무소)(상호: 우노라이팅)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지세 내 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(27m이하), 도시계획시설도로(접함), 상대보호구역, 절대보호구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 공부상 ‘지1층’이나, 현황은 남동측 도로에서 출입이 가능함.

물건 비고

본 건 공부상 '지1층'이나, 현황은 남동측 도로에서 출입이 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본 물건은 울산지방법원에서 진행 중인 2025타경12923 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12923 (1)

* 소재지: 울산광역시 중구 성안동 798-7 청정위너스빌 101동 지1층비01호

* 용도: 근린상가 (현황: 사무소)

* 감정가: 386,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 토지면적: 101.24㎡ (약 30.62평)

* 건물면적: 188.13㎡ (약 56.91평)

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사 (임의경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

2.

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본 물건은 울산광역시 중구 성안동에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 위치 및 주위환경: "성안초등학교" 서측 인근에 소재합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 완경사 지세 내 가장형 토지이며, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 외부 가로망 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(27m이하), 도시계획시설도로(접함), 상대보호구역, 절대보호구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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본 물건의 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 것으로 판단되어 비교적 양호한 상태입니다.

* 말소기준권리: 2020년 10월 7일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을5)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존 및 이전: 송대형, 주식회사청정산업개발, 김경일 순으로 등기되었습니다.

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (240,000,000원)가 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리들은 모두 말소됩니다.

* 압류: 동울산세무서장, 중구(울산광역시)의 압류가 등기되었으나 모두 말소 처리되었습니다.

* 근저당권부채권근질권설정: 느티나무제일차유한회사가 등기되었으나 말소 처리되었습니다.

* 임의경매: 엠씨아이대부주식회사에 의해 신청된 경매 개시 결정(2025타경12923)으로, 본 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 240,000,000원

* 임차인 현황: 인수하는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

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본 물건은 근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 주변 지역은 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 일정한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물 내 이용 현황: 현재 '우노라이팅'이라는 상호로 사무실로 이용되고 있습니다.

* 주변 상권: 공동주택 및 단독주택 밀집 지역에 위치하여 지역 주민을 대상으로 한 업종에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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3.

인근에 교육 시설이 있어 생활 환경을 파악할 수 있습니다.

* 교육 시설: 성안초등학교가 서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 버스 정류장 또한 가까워 교통 편의성은 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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3.

본 물건은 몇 가지 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* 공부와 현황의 차이: 공부상 '지1층'으로 표기되어 있으나, 실제로는 남동측 도로에서 출입이 가능하여 이용에 편의성이 있습니다. 이는 도면상 정보와 실제 이용 상태 간의 차이를 의미하며, 계약 시 명확한 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 인수하는 임차인은 없으나, 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 도시계획 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 도시계획상 제한 사항이 존재하여 향후 건축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지역(울산광역시 중구 성안동)에 대해 조사한 결과, 본 물건에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장터 등)은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 울산 중구 성안동에 위치한 근린상가 건물로, 비교적 깨끗한 권리 관계를 보유하고 있습니다. 성안초등학교 인근에 자리하고 있으며, 주거 밀집 지역 내에 있어 기본적인 상권 잠재력을 가지고 있습니다. 공부상 지하층이나 실제 도로 접근이 가능하다는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 다양한 도시계획 제한 사항은 투자 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 소멸되는 권리관계로 인한 권리 인수 부담이 없습니다.

* 감정가 대비 면적을 고려했을 때 합리적인 투자가 가능할 수 있습니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 근린상가입니다.

* 현황과 공부상의 차이가 특정 업종 운영 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 임장 활동, 주변 시세, 물건의 현 상태, 향후 활용 가능성 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.