나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경1120 [1] 경상북도 영덕군 영덕읍 남석리 14-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 우곡리 소재 "영덕시장" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브위강판지붕 2층 건물로서 -외벽 : 석재붙임, 적벽돌붙임, 몰탈위페인팅 등 마감 -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 -바닥 : 장판지, 타일 등 마감 -창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(2층) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

공부상 '슬래브지붕' 이나, 실제 '슬래브위강판지붕' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임 2. 기타 : 본건 건물 지붕에 제시외물건(태양광설비)이 설치되어 있으니 경매진행시 참고하 시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공부상 '슬래브지붕'이나, 실제 '슬래브위강판지붕' 임.
본건 건물 지붕에 제시외물건(태양광설비)이 설치되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경1120 (1)

소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 남석리 14-5 (신주소: 영덕읍 남석2길 33)

건물용도: 제1종근린생활시설 및 주택 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

감정가: 130,346,080 원

토지면적: 121.10㎡ (약 36.6평)

건물면적: 127.64㎡ (약 38.6평)

토지/건물: 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여

최초 사용승인일: 1993년 8월 26일

1.1. 토지 현황

토지면적: 121.10㎡ (약 36.6평)

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역

토지형상: 부정형 평지로서 주상용 건부지로 이용중

인접도로: 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접함

1.2. 건물 현황

구조: 시멘트벽돌조, 슬래브위강판지붕 2층 건물

외벽: 석재붙임, 적벽돌붙임, 몰탈위페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

바닥: 장판지, 타일 등 마감

창호: 샷시창호

설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비(2층)

제시외 건물: 27.20㎡ (약 8.2평) - 건물 지붕 태양광 설비 포함

건물 이용: 근린생활시설 및 주택으로 이용중

1.3. 특이사항 및 주의사항

일괄매각이며, 공부상 '슬래브지붕'이나 실제 '슬래브위강판지붕'으로 확인됨.

건물 지붕에 제시외물건(태양광설비)이 설치되어 있어 일괄매각에 포함됨.

대항력 있는 임차인(심상갑)이 존재함.

2. 입지조건

주위환경: 경상북도 영덕군 영덕읍 우곡리 소재 "영덕시장" 북측 인근에 위치함.

주변시설: 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있음.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 양호함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2009년 2월 24일 접수된 영덕농업협동조합 근저당권

경매개시결정 등기: 2025년 12월 1일 접수된 여희복의 임의경매

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 보임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 신소연: 보증금 10,000,000원, 차임 없음. 전입일자 2025-11-03, 확정일자 2025-12-08. 대항력 없음.

* 심상갑: 보증금 0원, 차임 없음. 전입일자 1991-01-14. 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 심상갑은 대항력 있는 임차인이지만 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 전입일자가 매우 빠르므로, 명도 진행 시 관련 법리 검토 및 협의가 필요하며 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변상권: 영덕시장 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 생활 편의시설 및 상업시설 이용이 용이함.

지역특성: 단독주택과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있음.

잠재력: 제1종근린생활시설 용도로 활용 가능하여 상가로서의 기능도 보유하고 있음.

5. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 주변 환경에 따라 달라질 수 있음.

편의시설: 영덕시장 및 인근 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

주거환경: 단독주택 및 근린생활시설이 밀집된 지역임.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 심상갑 임차인은 1991년부터 거주하였으며 보증금 및 차임이 미상(0원)으로 신고되어 있어, 명도 과정에서 법적 분쟁 또는 예상 외의 협상 비용이 발생할 수 있음.

건물 마감재 차이: 공부상의 지붕 재질과 실제 지붕 재질이 달라 추후 건축물대장 기재사항 변경 등 절차가 필요할 수 있음.

제시외 건물 및 설비: 태양광 설비 등 제시외 물건이 포함되어 있어, 이와 관련된 권리 관계 및 철거 의무 발생 가능성 검토 필요.

건축물 용도: 건축물대장상 제1종근린생활시설이나, 실제 주택 및 상가로 복합 이용되고 있어 공부와 현황의 일치 여부 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 영덕읍 중심지 인근에 위치한 토지/건물 일괄 매각 건으로, 근린생활시설 및 주택으로 복합 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 대항력 있는 장기 거주 임차인의 존재, 건물 마감재 차이, 제시외 물건 포함 등 명확히 확인하고 진행해야 할 사항들이 다수 존재합니다.

안정적인 투자 결정을 위해서는 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능함.

영덕시장 인근으로 생활 편의시설 접근성이 좋음.

근린생활시설 및 주택 용도로 활용하여 임대 수익 또는 시세차익 기대 가능.

주변 시세 대비 저평가 여부 검토 시 투자 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가 산정

감정가: 130,346,080 원

주변 시세 분석:

* 영덕위너스빌 (2025년 6월 매매): 73.53㎡, 2024년 준공, 200,000,000원 (평당 약 272만원)

* 남석빌라 (2024년 2월 매매): 61.62㎡, 1993년 준공, 49,000,000원 (평당 약 79만원)

* 장미빌라 (2026년 2월 매매): 63㎡, 1998년 준공, 74,000,000원 (평당 약 117만원)

물건 특징 고려:

본건은 건축 연도가 1993년으로 주변 유사 연식의 다세대/연립 주택 시세(평당 79만원~117만원)를 참고할 수 있습니다.

토지 약 36.6평, 건물 약 38.6평을 합한 총 면적 약 75.2평 기준, 보수적으로 평당 80만원 ~ 100만원 수준으로 산정 시 약 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위가 예상됩니다.

감정가(약 173만원/평)는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

특히 대항력 있는 임차인 심상갑의 존재로 인한 명도 부담 및 법적 리스크, 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 78,000,000원 ~ 91,000,000원

(상기 예상 입찰가는 주변 시세와 본건의 특수성을 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법률 전문가와 상담하여 권리 관계 및 명도 가능성을 면밀히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.