나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32140 [1] 대구광역시 서구 평리동 1037-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 대구광역시 서구 평리동 소재 '평리중학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 간선도로(문화로) 후면의 주택 및 상가 혼용지대로서, 단독 및 다가구주택, 주상 용건물, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 토지까지 제반차량 접근 가능하며, 도보로 약 1~2분 거리에 시내버스정류장이 소재 하고 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교 통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

주변 토지와 대체로 평탄하게 형성되어 있는 세로장방형(직사각형)의 토지로서, 기준시점 현재 '주상용건물 부지'로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본건 토지 동측으로 약 8m 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 "도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구서부고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창의나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역( 평리중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>"에 해당함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호(2-1)] 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 사용승인일: 일반건축물대장상 "1990. 07. 12." 외벽: 시멘몰탈위 외장타일 및 화강석 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지, 타일 및 시멘몰탈 위 페인팅 등 마감 바닥: 일반 바닥내장재, 타일, 인조석물갈기 등 마감 창호: 목재 및 새시창호 [기호(2-2)] 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 사용승인일: 일반건축물대장상 "1990. 07. 12." 외벽: 시멘몰탈 위 페인팅 마감 내벽: 시멘몰탈 위 페인팅 마감

이용상태

기호(2-1): 1층- 주택 및 소매점, 2층- 주택 기호(2-2): 변소

설비내역

위생 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진'에서 보는 바와 같이 본건 건물에 제시외건물 (ㄱ)~ (ㄷ)이 부합되어 있음. (ㄱ) 창고: 건물벽체 및 담장 이용 새시조 새시지붕 단층, 약 24.2㎡ (ㄴ) 다용도실: 건물벽체 이용 새시조 새시지붕 단층, 약 12.1㎡ (ㄷ) 창고: 계단슬래브 이용 조적조, 약 0.6㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경32140 (1)

대구광역시 서구 평리동 1037-6

근린주택

감정가: 465,564,600원

토지면적: 169.60㎡ (약 51.30평)

건물면적: 207.82㎡ (약 62.86평) (본 건물) + 36.90㎡ (약 11.16평) (제시외 건물)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건 토지는 대구광역시 서구 평리동 소재 '평리중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로(문화로) 후면의 주택 및 상가 혼용지대로서 단독 및 다가구주택, 주상복합건물, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 도보 약 1~2분 거리에 시내버스정류장이 소재합니다. 지역적 위치, 주변 도로 상태, 접근 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태

주변 토지와 대체로 평탄한 세장방형(직사각형) 토지로서, 현재 '주상용건물 부지'로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 토지 동측으로 약 8m 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

'도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구서부고등학교, 창의나라유치원, 평리중학교)'에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 05월 25일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권최고액 424,000,000원)입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. 단, 등기부등본 상 해당 권리사항은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-15

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 김

보증금: 2,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2014-01-22

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인 김 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 전입일자 및 법적 요건 확인이 필요하며, 혹시 모를 인수 여부나 권리관계를 세심히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 최근 거래 동향

제공된 최근 매매 정보는 연립 및 다세대 주택으로, 본건 물건(근린주택)과는 용도 및 규모에서 차이가 있습니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 부국빌라(연립, 1994년식, 53.34㎡)는 3,300만원에 거래되었습니다. (약 62만원/㎡)

* 2026년 6월 25일 거래된 해오름빌라트(다세대, 2003년식, 36.25㎡)는 4,500만원에 거래되었습니다. (약 124만원/㎡)

* 2026년 6월 30일 거래된 신성하이츠(다세대, 2005년식, 34.02㎡)는 4,300만원에 거래되었습니다. (약 126만원/㎡)

* 시세 및 가치 평가

본건 건물의 감정가는 465,564,600원이며, 건물 면적(207.82㎡) 대비 평당 약 740만원 수준입니다. 이는 주변 빌라 시세(약 62만원~126만원/㎡)와 비교했을 때, 근린주택으로서의 가치와 토지 가치가 반영된 것으로 판단됩니다. 상가 및 주택 임대 수익 또한 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

평리중학교, 대구서부고등학교, 창의나라유치원 등 교육 시설이 인근에 위치합니다. 간선도로(문화로) 인근으로 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 교통

시내버스정류장이 도보 1~2분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태

건물 사용승인일이 1990년 7월 12일로 노후화되었을 가능성이 있습니다. 내부 수리 및 유지보수 비용 발생을 고려해야 합니다.

* 임차인 리스크

임차인 김 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 권리관계 및 실제 거주 여부에 대한 추가 확인이 필요하며, 혹시 모를 명도 저항 또는 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물

건물에 부합된 제시외 건물(창고, 다용도실 등)은 일괄매각 대상에 포함되나, 건축물대장 등 공부와의 일치 여부, 철거 가능성 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과 상, 본건 물건지(대구광역시 서구 평리동 1037-6 / 문화로 256-2) 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 서구 평리동에 위치한 근린주택으로, 학교와 상업시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 입지 조건이 양호한 편입니다. 감정가는 4억 6천여만원으로 책정되었으며, 현재 등기부상 말소기준권리 외 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 건물 노후화 및 임차인 관련 특이사항은 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 주변 유사 부동산의 시세는 본 건물의 감정가와 차이가 있으나, 이는 건물의 용도, 규모, 토지 가치 등이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지

평리중학교 북측 인근의 주택 및 상가 혼용 지역에 위치하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 건축물 활용

1층은 주택 및 소매점으로, 2층은 주택으로 이용되어 있어 상가 임대 수익과 주거 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 재건축/리모델링 잠재력

1990년 준공된 건물로, 향후 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 465,564,600원입니다. 인수해야 할 보증금이 없고, 특별한 권리상 하자는 없으나, 건물 노후화 및 임차인 김 관련 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가를 산정합니다. 최근 주변 빌라 시세는 본건의 단위 면적당 가치보다 낮으나, 본건은 근린주택으로서의 복합적인 가치(토지, 상가 임대수익, 주택 임대수익)를 가지므로 감정가를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 80~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 물건의 경우 감정가가 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

보수적으로 접근할 경우: 감정가의 85% 수준인 약 395,700,000원

적극적으로 접근할 경우: 감정가 수준인 약 465,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 395,000,000원 ~ 465,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.