나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32139 [1] 대구광역시 달서구 진천동 740-1 진천태왕아너스1단지 103동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 "대구진천초등학교"남서측 인근에 위치하며, 부근일 대는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 15층 건 중 15층 1505호 단위세대로서, -외벽: 몰탈위 페인팅, 화강석 등 석재치장 등 마감, -내벽: 벽지붙임 및 일부 타일 등 마감, -바닥: 강화마루 및 일부 타일 등 마감, -창호: 하이새시 페어글라스2중창입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 주차시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 50미터, 동측으로 폭 약 12미터, 북측 및 북서측으로 폭 약 8미터의 포장 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-10-17)(진천초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-10-17)(진천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 사건개요

2.

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경32139 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장OO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 부동산현황

2.

* 소재지: 대구광역시 달서구 진천동 740-1 진천태왕아너스1단지 103동 15층1505호

* 용도: 아파트

* 건물명: 진천태왕아너스1단지

* 사용승인일: 2008년 02월 22일

* 층수: 15층 / 15층

* 토지면적: 55.91㎡ (약 16.9평)

* 건물면적: 105.22㎡ (약 31.8평)

* 감정가: 353,000,000원

2. 입지조건

2.

1.1. 위치및주변환경

2.

* 본건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 "대구진천초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 교통상황

2.

* 차량 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

1.3. 토지이용계획및제한상태

2.

* 지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

* 도로: 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(진천초등학교), 절대보호구역(진천초등학교)

3. 권리분석

2.

1.1. 등기부현황

2.

* 말소기준권리: 2014년 09월 04일 접수된 대구은행 근저당권(채권금액 240,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 을3 근저당, 갑10 가압류, 갑12 강제경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 임차인현황

2.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 해당 부동산에 실제 점유자가 있는지 여부 및 그 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

2.

1.1. 주변상업시설

2.

* 단지 인근으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.2. 주거단지특성

2.

* 본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거지로서 안정적인 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

2.

1.1. 교육시설

2.

* 대구진천초등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

1.2. 편의시설

2.

* 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.3. 주거단지정보

2.

* 아파트명: 진천태왕아너스1단지

* 준공연월: 2008년 02월 22일 (현재 18년차)

* 총 세대수: 182세대 (103동: 59세대)

* 최고/최저층: 15층 / 2층

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

* 주요 설비: 난방, 위생, 소화, 승강기, 주차시설 등

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 주차: 총 255대 주차 가능 (단지 전체 기준)

6. 잠재적리스크

2.

1.1. 명도리스크

2.

* 임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 현재 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.2. 건물노후화

2.

* 2008년 준공된 아파트로, 18년차 건물이므로 건물 내외부의 유지보수 및 관리에 대한 고려가 필요합니다. 향후 리모델링 또는 대수선 등에 대한 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.3. 혐오시설유무

2.

* 주변 지도 및 위성사진 검색 결과, 본 물건 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 보다 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 필수적입니다.

7. 종합의견

2.

* 본 물건은 대구광역시 달서구 진천동에 위치한 아파트로, 생활 편의시설 접근성이 양호하고 교통 여건도 보통 수준입니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하며 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 법적으로 안전한 투자가 가능합니다.

* 그러나 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 건물 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자포인트

2.

1.1. 안정적인권리관계

2.

* 말소기준 권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

1.2. 편리한생활인프라

2.

* 초등학교가 인접해 있으며, 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 주거 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.3. 잠재적가치상승가능성

2.

* 준수한 입지와 18년차 건물이라는 점을 감안할 때, 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (장기적 관점)

9. 예상입찰가

2.

1.1. 시세분석

2.

* 최근(2026년 3월, 6월) 유사 면적(약 35평형, 115.77㎡)의 거래 가격이 380,000,000원이며, 본건의 감정가 353,000,000원은 시장 가격 수준 또는 약간 하회하는 것으로 판단됩니다.

* 본건 건물 면적 105.22㎡ (약 31.8평)에 평당 약 10.86백만원의 시세 적용 시, 예상 시세는 약 345,800,000원 수준으로 산정됩니다.

1.2. 예상입찰가

2.

* 상기 분석된 예상 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 명도 비용 및 낙찰 후 취득세 등을 감안하여 현실적인 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 건은 시세 대비 감정가가 합리적인 수준이므로, 적극적인 입찰 전략을 구사할 수 있습니다.

* 권장 예상 입찰가 범위는 320,000,000원 ~ 350,000,000원입니다.

* 특히, 330,000,000원 ~ 340,000,000원 수준에서 입찰가를 설정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.