나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32104 [1] 대구광역시 서구 비산동 274-3 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 "비산4동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는 다 세대주택 제3층 제301호 단위세대로 부근일대는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하며, 버스승강장 등이 있어 대중교통시설 보통입니다.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 스라브 지붕 지하1층/지상4층 건 중 제3층 제301호 단위세대로 외벽: 외장타일 및 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 장판지 및 타일 등 마감 창호: 목재 및 알미늄샷시 창호입니다.

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중입니다.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄하여며, "주상용건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2025-09-10), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별 도 확인 바랍니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경32104 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 대구광역시 서구 비산동 274-3, 3층301호

건물용도: 다세대주택

채권자: 반OOOOOOO

감정가: 52,000,000원

1.2. 권리 관계

말소기준권리: 을7, 근저당권, 반고개새마을금고, 2016-08-26 접수, 13,000,000원

등기부채권 총액: 62,400,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (※ 지상권의 구체적인 내용 및 인수 여부는 별도 확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 (※ 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 확인 필요)

1.3. 면적 및 가격

토지면적: 10.00㎡ (약 3.03평)

건물면적: 33.59㎡ (약 10.16평)

토지 지분: 10㎡

건물 지분: 33.593㎡

감정가: 52,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대구광역시 서구 비산동에 소재하며, "비산4동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 상권분석

3.1. 지역적 특성

본건은 주거환경개선지구로 지정된 지역에 위치하며, 주변 환경은 주거 밀집 지역입니다. 감정평가서 상 공동주택(다세대 주택 6세대) 외 근린생활시설, 창고 등으로도 이용 가능한 복합 용도의 건물로 파악됩니다.

4. 생활정보

4.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트조 스라브 지붕 지하 1층/지상 4층 건물 중 제3층 제301호 단위세대입니다. 외벽은 외장타일 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 바닥은 장판지 및 타일 등 마감, 창호는 목재 및 알루미늄 샷시 창호입니다. 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 편의 시설

"비산4동 행정복지센터"가 인근에 위치하며, 학교 등 기본적인 생활 편의 시설이 소재합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미등기 권리 (지상권)

감정평가서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 내용, 범위, 존속 기간 등을 면밀히 확인해야 하며, 이는 물건의 가치 및 활용성에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 주거환경개선지구 지정

주거환경개선지구 내 건축 관련 규제 및 향후 정비 사업 추진 가능성 등을 고려해야 합니다.

5.3. 공동담보 물건

공동담보 물건으로 기재되어 있어, 본건 외 다른 담보 물건들의 현황 및 채무 관계를 파악할 필요가 있습니다.

5.4. 임차인 현황 불확실성

인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 미등기 임차인 존재 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 다세대주택으로, 비교적 오래된 건물(1993년 준공)이나 재건축 및 주거환경개선지구 지정으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다. 그러나 미등기 지상권의 존재는 인수 시 큰 부담이 될 수 있는 중대한 리스크 요소이므로, 입찰 전 반드시 권리 관계 및 현장 조사를 통해 인수 여부와 구체적인 내용을 파악해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 최근 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 투자 메리트 고려 가능.

* 대구 시내 접근성이 양호한 입지.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비산동 지역 내 유사 시기(1993년 준공)의 다세대주택(전용면적 약 36.63㎡)은 2026년 6월 37,500,000원에 거래되었습니다. 다른 신축 빌라들의 경우 2026년 6월 기준 59.92㎡가 112,000,000원에 거래되는 등, 건물의 연식, 면적, 상태에 따라 가격 편차가 큰 것으로 나타났습니다. 본건의 감정가는 52,000,000원이며, 전용면적 33.59㎡(약 10.16평)임을 고려할 때, 가장 유사한 거래 사례(월드하이츠)보다는 높은 감정가 수준입니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본건은 미등기 지상권이라는 중대한 인수 리스크가 존재하며, 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 요소로 작용합니다. 이러한 리스크를 감안하여 감정가 대비 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다. 최근 유사한 연식의 거래 사례가 37,500,000원임을 감안할 때, 리스크 프리미엄을 고려한 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

권장 입찰가: 43,000,000원

입찰가 범위: 41,000,000원 ~ 45,000,000원

※ 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세 추이를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 현장 조사 결과, 권리 관계에 대한 추가 확인 내용, 입찰 당시의 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 지상권의 인수 여부 및 그 영향에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.