나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3729 [1] 대구광역시 달서구 월성동 89-2 월성청구코아 상가동 1층120호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동에 소재하는 "대구월성초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

1-(가),2-(나): 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 중 1층 120호, 121호 건으로서, 외벽: 외장 타일, 석재 붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 페인팅 및 일부 타일 등 마감 바닥: 타일 등 마감 창호: 강화유리 등임

이용상태

공히 판매시설임.

설비내역

공동 급배수·위생설비, 소방설비 및 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, "상업용건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복9차선도로 등이 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹 색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 본건 공히 집합건물등기사항전부증명서상 "전세권설정(전세금: 금180,000,000 원 전세권자: 홈플러스주식회사)"이 기재되어 있음. (2)기타: ①본건 공히 집합건축물대장에 위반건축물(건축과-41134호(2016.09.26)로 무단용도 변경 시정 통지) 기재되어있음. ②본건 토지대장 대지권 등록부상 대지권비율은 "1-(가): 3.93/1812.2 2-(나):3.9 3/1812.2"으로 기재되어 있음. ③본건 기호 1-(가)와 2-(나)는 별도 경계 구분 없이 일괄 상태로 있음.

물건 비고

일괄매각. 대장상 위반건축물 기재됨. 등기부상 대지권비율과 토지대장상 대지권비율 차이 있다고 감정서 상 기재. 공실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경3729 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 월성동 89-2, 월성청구코아 상가동 1층 120호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 403,000,000원

* 토지면적: 20.72㎡ (약 6.27평)

* 건물면적: 37.95㎡ (약 11.48평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 회생회사

* 사용승인일: 1992년 12월 23일

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 120호

1.1. 입지조건

* 본건은 대구광역시 달서구 월성동에 위치하며, "대구월성초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 있어 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 토지는 인접지와 인접 도로와 등고평탄한 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 남동측으로 왕복 9차선 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 을3 전세권 설정(삼성테스코주식회사, 2007년 7월 24일 접수, 180,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홈

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 대구월성초등학교 인근, 대규모 아파트 단지가 밀집한 배후 주거단지에 위치하여 잠재적 고객 확보가 용이한 입지입니다.

* 근린생활시설과 함께 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 판매 및 영업 시설 운영에 적합합니다.

* 남동측으로 왕복 9차선 도로와 접하여 차량 접근성이 우수하며, 광고 효과 측면에서도 유리합니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역 내 광로에 접해 있어 상업적 개발이 용이한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 대구월성초등학교가 인근에 위치하여 학군 관련 생활 편의성이 있습니다.

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지가 주변에 형성되어 있어 안정적인 지역 생활 기반을 갖추고 있습니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건물대장상 위반건축물로 기재되어 있으며, 무단 용도변경 시정 통지 이력이 있습니다. 이는 추후 시정 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있는 중대한 사항입니다.

* 대지권 비율 차이: 등기부상 대지권 비율과 토지대장상 대지권 비율에 차이가 있다는 감정서 기재는 소유권 관계 또는 지분 비율에 대한 불명확성을 야기할 수 있습니다. 이 부분에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공실: 본건은 현재 공실 상태로, 즉시 수익 창출은 어렵지만 임차인 명도 문제는 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구 달서구의 주거 밀집 지역 내 상가로, 상권 형성 가능성이 있으나 위반건축물 등재 및 대지권 비율 차이와 같은 명확한 리스크 요소를 가지고 있습니다.

* 선순위 전세권은 존재하나 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않는 점은 긍정적입니다.

* 이러한 리스크 요인들을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 입지로, 꾸준한 수요 창출이 기대됩니다.

* 제3종일반주거지역 내 광로에 접한 상업 시설로서, 적절한 활용 시 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 현재 감정가는 403,000,000원이며, 시장 상황 및 권리 분석 결과를 토대로 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 권리 분석 내용, 유사 물건의 시세, 본건의 위반건축물 및 대지권 비율 차이 등의 리스크를 종합적으로 고려하여 전문가와 상담 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.