나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32127 [1] 대구광역시 달성군 논공읍 북리 803-194 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 논공읍 북리 소재 "달성군민운동장" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다세대주택, 다가구주택, 주상건물 및 간선도로 변 근린생활시설 등으로 형성되어 있 습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제302호로서, - 외벽: 외장타일, 시멘트몰탈위 페인트 등 마감 - 내벽: 벽지, 타일 등 마감 - 바닥: 장판지깔기, 타일 등 마감 - 창호: 샷시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향경사지대 내에 자체지반 비교적 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6m 정도의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2016-11-21)(12층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 본건은 현장 조사시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못 하여 동류형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참 고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건고유번호: 대구서부지원 2025타경32127 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 논공읍 북리 803-194 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 65,000,000원

토지면적: 42.40㎡ (약 12.83평)

건물면적: 73.39㎡ (약 22.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 논OOO

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달성군 논공읍 북리 소재 "달성군민운동장" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 다세대주택, 다가구주택, 주상건물 및 간선도로 변 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

본건까지는 북서측으로 폭 약 6m 정도의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(12층 이하)이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부상으로 다양한 권리들이 설정되었으나, 말소기준권리(을4, 2009-04-08, 근저당, 논공농업협동조합) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리(갑1, 갑2, 갑9)도 존재하나, 이 또한 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 해당사항 없으므로, 낙찰자는 등기부상 모든 권리를 인수하지 않습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나, "기타참고사항(임대관례 및 기타)"에 "임대관계: 미상"으로 기재되어 있어, 현재 점유 중인 임차인의 존재 여부 및 인수되는 권리가 있는지에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

"달성군민운동장"이 인근에 있어 지역 주민들의 여가 활동 공간으로 활용될 수 있습니다.

전반적으로 배후 주거 단지를 기반으로 하는 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제302호입니다.

외벽은 외장타일, 시멘트몰탈 위 페인트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로, 바닥은 장판지깔기, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호입니다.

다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임대관계가 미상으로 파악되어, 인수 여부가 불확실한 임차인이 존재할 가능성이 있다는 점입니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

감정평가서상 현장 조사 시 거주인 부재 등으로 인해 내부 마감 상태 및 구조 등을 직접 확인하지 못하고 동류형 구분건물의 일반적인 상태를 참고하여 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태가 감정가와 차이가 있을 수 있습니다.

건축년도가 1993년으로 노후화된 편에 속합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수하는 권리가 없는 점은 장점입니다. 그러나 감정평가 시 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

유사 건물의 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가와 실거래가 간에 다소 차이가 있는 것으로 파악됩니다. 따라서 투자 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 권리가 없어 등기부상 권리 관계가 깨끗한 상태입니다.

동일 주소지(803-194)에 위치한 '경림1동'의 최근 매매 사례가 45,000,000원으로 파악되어, 본건을 이보다 낮은 가격에 취득할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

지역 내 개발 가능성 및 향후 시세 상승 여력을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 65,000,000원입니다.

가장 근접한 비교 사례로 같은 주소지(803-194)의 '경림1동' 건물이 2026년 3월 45,000,000원에 거래된 내역이 있습니다.

신축 건물인 '우성하이츠'(2010년식)가 2026년 4월 81,500,000원에 거래된 사례는 지역 내 시세 상승의 잠재력을 보여줍니다.

하지만 본건은 1993년식으로 노후되었고, 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상의 리스크가 존재하므로 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려할 때, 45,000,000원의 최근 거래가와 65,000,000원의 감정가 사이에서, 잠재적 가치를 반영한 적정 입찰가는 55,000,000원 수준으로 예상됩니다.

입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태와 점유 관계를 확인하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.