나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32133 [1] 대구광역시 서구 비산동 88-30 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.01.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 서구 비산동 소재 '서부시장' 북동측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 부근일대는 단독주택, 다가구주택 등이 혼재된 기존주택지대로서 상업지역 중심과의 접근성, 교통시설과의 편의성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 본건 일부를 포함한 폭 약 2~3미터 보도블럭을 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제2종일반주거지역(2025-09-10), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 토지는 지적도상 맹지이나, 서측일부는 일대 진출입로로 이용중인 바, 경매입찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임. 2. 기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 시멘트벽돌조 스라브지붕지붕 지상2층건물로서, - 외벽 : 외장타일붙임 등 마감, - 내벽 : 내부인테리어, 벽지 등 마감, - 바닥 : 장판지, 타일깔기 등 마감, - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 가) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임. 2. 기타: 없음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.본건 토지는 지적도상 맹지이고, 서측일부는 일대 진출입로로 이용중임
3.지분매각. 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본 물건은 대구광역시 서구 비산동 88-30번지(신주소: 대구광역시 서구 달서로34길 20-5)에 위치한 단독주택입니다. 건축물대장상 용도는 단독주택(3가구)으로 되어 있으며, 1994년 3월 17일 건축 허가, 1994년 6월 30일 사용승인을 받은 건물입니다. 건물은 지하 없이 지상 2층 규모이며, 시멘트벽돌구조에 (철근)콘크리트 스라브 지붕으로 이루어져 있습니다. 외벽은 외장타일, 내벽은 내부인테리어 및 벽지 등으로 마감되었으며, 바닥은 장판지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다. 건물 총 면적은 166.50㎡ (약 50.37평)이며, 주거용으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 바닥 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.2. 토지 현황

물건의 토지는 대구광역시 서구 비산동 88-30번지에 위치하며, 면적은 116.00㎡ (약 35.09평)입니다. 토지는 공부상 지적도상 맹지이나, 서측 일부는 일대 진출입로로 이용 중입니다. 토지 형태는 가장형이며, 인접지와 도로 대비 등고 평탄한 상태로 '주거용' 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 토지의 서측으로는 폭 약 2~3미터의 보도블럭을 통해 접근이 가능합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법에 따른 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 11월 26일 접수된 희망1자산대부관리유한회사 명의의 2번 최진호 지분강제경매(사건번호: 대구서부지원 2025타경32133)입니다. 이 경매로 인해 소멸되는 권리는 대부분이지만, 다음과 같은 권리는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

* 물건명세서상 을구 3, 4, 5번 지역권 (2014년 7월 30일 접수)

* 임차인 현황: 최경호 씨가 보증금 0원, 차임 0원으로 해당 주택을 이용하고 있으며, 2014년 12월 10일 전입 신고를 통해 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의: 최 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 보유하고 있으나, 보증금이 0원으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

토지 및 건물 등기부 요약상 소유권 이전 및 상속 등기 등이 확인되며, 희망1자산대부관리유한회사의 강제경매 외에 서구청의 압류(2025년 12월 10일 접수)도 존재합니다.

1.4. 상권 및 입지 분석

본 물건은 대구광역시 서구 비산동에 소재하며, '서부시장' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택 및 다가구주택이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있습니다. 상업지역 중심과의 접근성 및 교통시설 이용 편의성을 고려할 때 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보 분석 결과, 2026년 5월부터 7월까지 전용면적 50~60㎡의 다세대/빌라가 6,000만원에서 9,700만원 사이에 거래되었습니다. 이는 본 물건이 속한 지역의 주택 시장 동향을 파악하는 데 참고가 될 수 있습니다. 본 물건은 단독주택으로, 제공된 JSON 데이터는 다세대/빌라에 대한 정보이므로 직접적인 가격 비교는 어렵습니다. 또한, 본 물건은 건물 지분(37㎡) 및 토지 지분(25.7752㎡) 매각으로 전체 소유권을 취득하는 것이 아님을 유의해야 합니다.

지역적으로 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 서부시장 인근에 위치하여 재래시장 이용이 편리하며, 이는 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함을 의미합니다. 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 원활하게 이루어집니다. 기존 주택지대에 위치하여 주거 환경은 안정적입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 다른 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 기존 공유자가 법에 따라 낙찰가와 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 행사될 수 있습니다 (1회 행사 제한).

* 맹지: 토지가 도로에 직접 접하지 않아 건축, 증축, 개축 등 재산권 행사에 법적 제약이 발생할 수 있습니다. 비록 서측 일부가 진출입로로 이용되고 있으나, 이 부분의 법적 권리 관계는 추가적인 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원이라도 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 법적으로 대항력이 있습니다. 이 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 시간 지연이 발생할 수 있습니다.

* 주거환경개선지구: 지역 개발이 진행될 경우 긍정적 요인이 될 수 있으나, 사업 진행의 불확실성이나 방식에 따라 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 제시외 건물까지 일괄 매각 대상으로 포함되어 있으므로, 현장 확인 시 이를 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구 서구 비산동에 위치한 주거환경개선지구 내 단독주택 지분 매각 건입니다. 감정가는 42,162,200원으로, 토지 및 건물 지분(약 22.2%)에 대한 가치를 반영하고 있습니다. 주변 주택 시세는 형성되어 있으나, 본 건은 지분 매각이라는 특수한 상황과 맹지, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 등의 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 맹지 및 지분 매각으로 인한 재산권 행사 제한은 투자 결정 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 보증금 0원의 대항력 있는 임차인은 금전적 부담은 없을 수 있으나, 명도 과정에서의 복잡성은 간과할 수 없습니다.

1.8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 지정: 향후 지역 재정비 및 개발을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

* 서부시장 인근 입지: 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주거 가치 충족.

* 대항력 있는 임차인 보증금 0원: 직접적인 금전 부담은 없을 수 있으나, 명도 절차는 필요.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 맹지, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 리스크 요인을 안고 있어 일반적인 물건과는 다른 접근이 필요합니다. 감정가는 42,162,200원입니다. 채권 금액(49,048,636원)이 감정가보다 높아 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

위와 같은 복합적인 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다. 정상적인 시세 대비 높은 할인율을 적용해야 할 가능성이 높습니다.

* 추정가: 감정가의 60% ~ 70% 수준

* 예상 입찰가 범위: 약 25,000,000원 ~ 29,500,000원

본 예상 입찰가는 리스크 요인을 고려한 매우 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문, 권리 관계 상세 분석, 법률 및 세무 전문가 상담 등을 통해 철저한 사전 조사를 거친 후 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 지분 매각과 맹지라는 특수성은 거래 및 활용에 상당한 제약을 야기할 수 있으므로, 해당 부분에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.