나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32118 [1] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 614-2 파크뷰타워 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 "테크노폴리스 중앙공원" 중앙부에서 북동측 인근에 위치하는 "파크뷰타워 제4층 제403호 및 제405호"로서 부근일대는 근린생활시설이 밀집되어 있고 일부 미개발나지, 아파트단지, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 근처 시내버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 4층 내 403호, 403호 집합상가로서, -외벽: 화강석 및 복합판넬 등 마감 -내벽: 시멘몰탈위 페인팅 등 마감 -바닥: 콘크리트위 인조잔디 등 마감 -창호: 페어글라스창호입니다.

이용상태

기호 1): 인접상가의 사무실 및 휴게시설로 이용 중입니다. 기호 2): 공실입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 건물동 부지는 주변 도로와 대체로 평탄한 다각형의 정방형에 가까운 토지로서, 상업용건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 25~28m, 동측으로 약 20m, 북측으로 약 15m 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-11-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2013-12-20)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 일반산업단지(2013- 12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: 없습니다.

물건 비고

상가건물임대차현황서에 나타나는 임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32118 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 614-2 파크뷰타워 4층 403호

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

2.2. 면적 정보

토지면적: 45.24㎡ (약 13.68평)

토지지분: 45.2415㎡ (약 13.68평)

건물면적: 149.50㎡ (약 45.22평)

건물지분: 149.5㎡ (약 45.21평)

2.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 385,000,000원

채권자: 새마을금고중앙회

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 "테크노폴리스 중앙공원" 중앙부에서 북동측 인근에 위치합니다.

부근 일대는 근린생활시설이 밀집되어 있고, 일부 미개발 나지, 아파트 단지, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 근처 시내버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3.3. 접근성 및 도로 상태

본건 남측으로 약 25~28m, 동측으로 약 20m, 북측으로 약 15m 포장도로와 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기는 2018년 8월 13일에 이루어졌습니다.

이후 공유자 전원 지분 이전 및 소유권 이전(매매)이 2021년 1월 4일에 있었습니다.

말소기준권리는 2021년 1월 4일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권(채권최고액 723,600,000원)입니다.

이후 접수된 임의경매(2025년 11월 25일 접수)는 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸됩니다.

등기부 채권 총액은 723,600,000원입니다.

4.2. 임차인 분석

상가건물임대차현황서에 따르면 임차인 석 씨가 존재합니다.

석 씨는 2025년 1월 10일에 전입(사업자)하였으며, 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원입니다.

확정일자, 배당신고일자 정보는 없습니다.

대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

해당 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

건물명세서상 "상가건물임대차현황서에 나타나는 임대차관계 미상의 임차인 있음"이라는 주의사항이 있습니다.

4.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

단, 지상권 개요는 현재 정보가 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건은 대구 달성군 유가읍 테크노폴리스 지구 내에 위치하며, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

주변에 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재되어 있어 지역 주민 및 방문객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

또한, 경제자유구역, 연구개발특구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 유입 인구 증가 가능성이 있습니다.

5.2. 용도 적합성

본 물건은 제1종근린생활시설 용도로 건축되었으며, 현재 인접 상가의 사무실 및 휴게시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

일반적인 상업 지역의 특성을 고려할 때, 다양한 업종의 근린생활시설로 활용 가능성이 높습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 편의시설

본 건물에는 공동 위생, 급배수 시설, 승강기, 화재 탐지 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있어 이용에 편리함을 더합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

현재 임차인 석 씨는 대항력이 없으나, 보증금 20,000,000원이 존재합니다.

특히, "상가건물임대차현황서에 나타나는 임대차관계 미상의 임차인 있음"이라는 문구는 추가적인 미확인 임차인이 존재할 가능성을 시사합니다.

이러한 미확인 임차인과의 관계 정리는 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

7.2. 미개발지 인접

본건 주변에 일부 미개발 나지가 존재하여 향후 개발 계획에 따른 주변 환경 변화 가능성이 있습니다.

이는 긍정적인 변화를 가져올 수도 있지만, 반대로 일시적인 소음, 먼지 등 불편을 초래할 수도 있습니다.

7.3. 법적 제한사항

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로/중로 접합, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 일반산업단지, 연구개발특구 등에 해당되어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

특히 경제자유구역 및 연구개발특구 관련 세부 사항은 대구경북경제자유구역청 확인이 필요합니다.

7.4. 주변 시설 확인 (권장 사항)

본건 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부는 추가적인 현장 조사 및 부동산 종합 서비스 또는 지도 검색을 통해 반드시 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 확인이 어렵습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 테크노폴리스 지구 내 중심 상업 지역에 위치한 근린상가로, 우수한 도로 접근성과 주변의 생활 편의시설 및 개발 가능성을 갖추고 있습니다.

건축물 자체는 비교적 신축(2018년 준공)이며, 공용 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

다만, 임차인 관련 사항, 특히 미상의 임차인 존재 가능성에 대한 철저한 확인 및 권리관계 분석이 필수적입니다.

현재 감정가 대비 권리상 인수되는 부담은 없어 보이나, 임차인과의 명도 절차 진행 시 변수가 발생할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 테크노폴리스 신도시 중심 상권 내 위치, 배후 주거 단지 및 공원 인접

* 제1종근린생활시설 용도로 다양한 업종의 영업 가능

* 향후 경제자유구역, 연구개발특구 지정에 따른 지역 가치 상승 기대

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공) 및 잘 갖춰진 건물 설비

* 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리상 깨끗한 물건

10. 예상 입찰가

본건은 임차인의 대항력이 없고, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가 385,000,000원에서 시작하여, 시장 상황 및 낙찰가율을 고려하여 산정해야 합니다.

현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사 및 주변 시세 분석이 필요하나, 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근할 수 있습니다.

명도 비용 및 추가적인 협상 비용 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.