나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3736 [1] 대구광역시 달서구 월성동 89-2 월성청구코아 상가동 1층126호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동에 위치하는 달서구청 남서측 인근에 위치하는 '월성청구코아' 제상가동 제1층 제126호 단위상가로서 주위는 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 중 제1층 제126호 건으로서, 외 벽: 몰탈위페인팅, 화강석 및 타일 등 마감, 내 벽: 페인팅 및 타일 등 마감, 바 닥: 타일 등 마감, 창 호: 강화유리 등 마감입니다.

이용상태

판매시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 자체지반 평탄하게 조성되어 있으며, '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 40미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가축사육제한구역 (세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타사항: 기준시점 현재 집합건축물대장상 위반건축물(건축과-41134호 (2016.09.26)로 무단용도변경 시정 통지) 기재되어 있습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 위반건축물로 등재

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경3736 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 월성동 89-2 월성청구코아 상가동 1층 126호

도로명 주소: 대구광역시 달서구 학산로 17

용도: 근린상가 (판매시설)

감정가: 21,800,000원

토지면적: 3.02㎡ (약 0.91평)

토지지분: 3.02㎡ (약 0.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 5.52㎡ (약 1.67평)

건물지분: 5.52㎡ (약 1.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 회생회사

관할법원: 대구지방법원 서부지원

2.

2.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 월성동, 달서구청 남서측 인근에 위치한 '월성청구코아' 상가동 1층 126호 단위상가입니다.

주위는 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 남동측으로는 폭 약 40미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)에 해당하며, 가축사육제한구역에 속합니다.

3.

3.1. 권리분석

말소기준권리는 2007년 7월 24일자 삼성테스코주식회사의 전세권 설정 (을3)이며, 본 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

이 외 등기부상 을구에 기재된 권리 및 병구의 임의경매(갑2, 채권자: 회생회사) 또한 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 15,000,000원(전세권) + 15,687,945원(임의경매)으로 총 30,687,945원입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

이는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미하나, 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유 관계에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4.

4.1. 상권분석

본 상가는 대규모 아파트 단지를 배후로 한 근린상권 내에 위치하고 있습니다.

현재 '판매시설'로 이용 중이며, 주변에 다양한 소매점 및 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 한 영업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

달서구청이 인근에 위치하여 행정 및 관련 업무 시설 이용객의 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

5.

5.1. 생활정보

본건이 소재한 월성동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대규모 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 쇼핑, 식음료, 금융 등 일상생활에 필요한 대부분의 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

또한, 달서구청이 인근에 위치해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

주변을 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 밀집되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6.

6.1. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재:

집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 2016년 9월 26일자로 '무단용도변경 시정 통지'를 받은 이력이 있습니다.

이는 건축법 위반 사항으로, 향후 철거, 용도 변경 등 시정 조치 요구가 있을 수 있으며, 이행강제금 부과 등의 행정적 부담이 발생할 수 있습니다.

본 물건 취득 전 반드시 관할 구청(건축과)에 방문하여 위반 사항의 구체적인 내용, 해소 가능성, 예상되는 비용 및 부담 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 미상:

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유 상태 및 법적 권리 관계에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

비록 인수 보증금은 0원이지만, 무단 점유자 또는 법적 권리가 없는 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

현장 방문을 통해 점유 현황 및 사용 상태를 반드시 확인해야 합니다.

* 협소한 면적:

건물면적 5.52㎡ (약 1.67평)으로 매우 협소하여 활용 가능한 업종 및 사업 범위에 제약이 따를 수 있습니다.

이는 매수 후 수익 창출에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7.

7.1. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 월성동의 아파트 단지 인근 상가 건물 1층에 위치하며, 감정가 21,800,000원으로 소액 투자가 가능한 점은 매력적입니다.

교통 및 주변 환경은 비교적 양호한 편입니다.

하지만, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며 무단 용도 변경 이력이 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

이 부분에 대한 명확한 사전 조사와 해결 방안 모색 없이는 예상치 못한 추가 비용 발생 및 행정 처분으로 인한 손실이 발생할 수 있습니다.

또한, 임대 관계가 미상인 점 역시 추가적인 현장 확인을 필요로 합니다.

8.

8.1. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 낮은 감정가로 소규모 자본으로 투자를 시작할 수 있습니다.

* 입지적 장점: 아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 확보된 상권입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하의 권리는 모두 소멸 예정으로, 권리 분석이 비교적 간단합니다.

9.

9.1. 예상 입찰가

감정가: 21,800,000원

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 위반건축물 등재 및 무단용도변경 이력에 따른 시정 비용, 이행강제금 발생 가능성.

* 매우 협소한 전용면적(약 1.67평)으로 인한 낮은 임대 수익률 및 활용성 제약.

* 현장 방문을 통한 실제 점유 현황, 임대 가능성, 주변 시세 조사 결과.

* 소액 물건의 특성상 경매 참여 경쟁률 변동 가능성.

제공된 정보상 '인수 보증금'이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

현재로서는 위반건축물이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 해당 리스크 해소에 소요될 비용 및 시간을 충분히 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권고됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통한 상세 조사와 함께 관할 구청에 위반건축물 관련 내용을 확인하는 과정이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.