나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32135 [1] 대구광역시 달성군 구지면 도동리 129-2 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석감정 · 평가일 2025.12.09

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 대구광역시 달성군 구지면 도동리 소재 ‘도동1리마을’ 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 축사 등으로 형성되어 있습니다.

토지의 상황

(가) 형상 및 이용상황 번호 (1) 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 사다리형에 가까운 부정형으로, 제조업소 및 창고 건물의 부지입니다. (나) 교통상황 및 인접도로상태 번호 (1) 토지는 남동측 폭 8m의 2차로인 아스팔트포장도로에 접하여 제차량 출입이 가능하며, 간선도로, 대중교통 등 일반교통사정은 보통인 편입니다. (다) 토지이용계획 및 공법상제한사항 번호 (1) 토지는 자연녹지지역이며, 고도지구(3층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

건물의 구조 및 현상

번호 (2) 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층으로 2007.01.22. 사용승인이며, 제2종근린생활시설(제조업소)는 - 주기둥 : H-Beam 300x150mm이고 - 벽체와 지붕의 판넬은 철거되고 골조만 남아있는 상태임 - 바 닥 : 콘크리트위 칼라하트너, 데코타일깔기 등 마감 - 제조업소(사무실)의 칸막이된 일부 샤워실 및 화장실의 내부는 내벽 : 타일붙임, 바닥 : 타일깔기, 천정 : 수지 마감 상태이며, 위생 및 급배수설비 되어 있습니다. 번호 (3) 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층으로 2007.01.22. 사용승인이며, - 주기둥 : H-Beam 300x150mm이고 - 외 벽 : 샌드위치판넬잇기, 일부 하역장 부분은 무벽체 마감 - 내 벽 : 우레탄발포위 갈바늄강판붙임 마감 - 천 정 : 우레탄발포 마감 - 바 닥 : 콘크리트위 칼라하트너 마감입니다. '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 번호 (ㄱ, ㄴ) 부합물 및 종물인 제시외건물과 번호 (ㄷ, ㄹ) 제시외 콘테이너가 소재합니다.

기계/기구의 현상

공장 및 광업재단저장법 제6조 기계·기구 일련번호 (1) 기계기구는 수전설비로 관리상태 및 현상은 보통입니다.

공작물의 현상

없습니다.

기타참고사항

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 본건의 소유자는 '등기사항전부증명서'상에 '주식회사아생'으로 등재되어 있으나, 상호변경으로 '주식회사 원챔푸드'인 것으로 조사됩니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상 컨테이너 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 구지면 도동리 129-2번지에 소재하며, ‘도동1리마을’ 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야, 축사 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 토지 특성

토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 사다리형에 가까운 부정형으로, 제조업소 및 창고 건물의 부지로 이용 중입니다. 토지 면적은 5878.00㎡ (약 1778.49평)이며, 건물 연면적은 1102.00㎡ (약 333.37평)입니다. 또한, 제시외 건물 면적은 37.90㎡ (약 11.46평)입니다.

2.3. 도로 및 교통

본건 토지는 남동측 폭 8m의 2차로 아스팔트 포장도로에 접하여 차량 출입이 용이합니다. 간선도로 및 대중교통 이용 등 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.4. 토지이용계획 및 공법상 제한

본건 토지는 자연녹지지역이며, 고도지구(3층 이하) 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 총괄

본건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부등본상 다수의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)가 설정되었으나, 말소기준권리(근저당권) 이하 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 1월 17일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권최고액 3,024,000,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 모든 후순위 권리는 낙찰과 동시에 소멸됩니다.

3.3. 인수 대상 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고)

3.4. 임차인 현황

현재 김 임차인이 거주 중이나, 보증금은 0원이며 차임은 월 1,000,000원입니다. 임차인의 전입(사업)일자는 2025년 11월 19일이나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 개발 현황

4.1. 주변 지역 특성

본건 소재지는 농경지, 임야, 축사 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 소규모 공장, 창고 시설 등이 입지해 있습니다. 대규모 산업단지와 인접해 있지는 않으나, 주변의 산업 활동과 연계 가능성이 있습니다.

5. 생활 및 편의시설

5.1. 주변 시설 정보

주변에 단독주택과 농경지가 있어 조용한 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 상업시설이나 편의시설은 도보로 이용하기 어렵고, 차량 이동이 필요합니다. 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축사 등이 인근에 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크 요인

6.1. 건물 상태

주요 건물 중 하나(번호 (2))의 경우, 주기둥 외 벽체와 지붕 판넬이 철거되고 골조만 남아 있는 상태로, 상당한 수준의 보수 및 재건축이 필요할 것으로 예상됩니다. 이는 큰 수리 비용으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 공법상 규제

본건 토지는 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하), 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 있어 제약을 받을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

매각 대상에서 지상 컨테이너는 제외됩니다. 또한, 건물(2)에 대한 상세 설명에 따르면 주기둥 외 판넬 등이 철거된 상태임을 감안할 때, 건물의 현 상태 및 안전성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 구지면의 농경지 및 주거지 인근에 위치한 창고시설입니다. 법률적 권리관계는 경매로 인해 모두 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 상태입니다. 그러나 주요 건물(2)의 심각한 훼손 상태는 가장 큰 리스크 요인으로, 상당한 추가 투자 비용이 예상됩니다. 토지 면적이 넓다는 장점은 있으나, 건물의 원상복구 또는 신축 가능성, 관련 공법상 제한 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 법적 권리관계가 명확합니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 추가적인 초기 자금 부담이 없습니다.

* 넓은 토지 면적은 향후 활용 가능성을 제공합니다.

* 경매 물건 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

본건은 감정평가액 2,759,778,000원으로 책정되었으나, 건물(2)의 심각한 훼손 상태를 고려할 때, 실제 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 철거 및 신축 또는 대규모 보수/개량에 필요한 예상 비용

* 해당 지역의 유사 물건 시세 조사

* 토지이용계획 및 공법상 제한 사항에 따른 활용 가치 변화

* 향후 예상되는 건축 및 개발 비용

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 고려할 사항은 없습니다. 본건의 경우, 건물의 상태가 매우 중요하므로 반드시 전문가와 동행하여 현장 답사를 진행하고, 정확한 공사 견적을 받아본 후 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.