나이스옥션 법원경매 포항 2025타경564 [1] 경상북도 포항시 남구 대송면 제내리 310-3 합성타운 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 대송면 제내리 소재"대송초등학교"남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 학교, 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 402호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 장판지 및 타일 등 마감, 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서 자체 지반 대체로 등고 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터, 동측 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건의 내부마감상태 등은 이해관계인의 부재로 외부에서 투시가능한 전경, 관리사무소 및 인근 주민의 탐문 등에 의거, 인근 동유형 아파트 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경상북도 포항시 남구 대송면 제내리 310-3 합성타운 에이동 4층402호에 대한 경매 물건 정보를 제공합니다.

* 사건번호: 포항지원 2025타경564 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 대송면 제내리 310-3 합성타운 에이동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 41,000,000원

* 토지 면적: 39.50㎡ (약 11.95평)

* 건물 면적 (전용면적): 70.07㎡ (약 21.19평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 남OOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경상북도 포항시 남구 대송면 제내리에 소재하며, "대송초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 학교, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건의 남측으로는 폭 약 6미터, 동측 및 서측으로는 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 물건은 도시지역, 준주거지역에 속해 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역) 및 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 공장이 분포하고 있으며, 이는 주거 환경 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 말소 기준 권리: 을4 근저당권 (연일농업협동조합, 2008-03-28 접수, 18,000,000원)으로, 본 경매 절차에서 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 갑1: 김연수 (1994-09-14) - 소유권 이전

* 을4: 연일농업협동조합 (2008-03-28) - 근저당권 (말소 기준)

* 갑12: 김유리 외 3명 (2025-11-24) - 소유권 이전 (상속)

* 갑13: 남포항농업협동조합 (2025-11-28) - 임의경매개시결정 (본건 경매)

* 갑14: 하나카드주식회사 (2026-01-05) - 가압류 (매각으로 소멸 예정)

* 갑15: 주식회사우리카드 (2026-01-27) - 가압류 (매각으로 소멸 예정)

* 등기부채권 총액: 52,103,488원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 대송면 제내리 일대는 아파트, 다세대주택과 더불어 학교, 공장, 근린생활시설이 혼재된 복합적인 지역입니다. 따라서 주거 기능과 더불어 일부 산업 기능이 공존하는 상권 특성을 보입니다. 직접적인 상업 중심지라기보다는 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 근린 상권의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "대송초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대 주택 밀집 지역과 공장 지대가 혼재하여, 쾌적성 측면에서는 개인의 선호도에 따라 다르게 평가될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등은 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 검토 및 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

* 주변 환경: 인접한 공장 지대의 소음, 분진 등은 주거 생활의 질에 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 내부 상태: 감정평가 시 이해관계인 부재로 외부에서 투시 가능한 범위 및 주변 탐문 등을 통해 평가되었으므로, 내부 마감 상태나 설비 상태가 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 대송면 제내리에 위치한 다세대주택으로, 대송초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 권리 분석 결과, 말소 기준 권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상의 안전성이 높습니다. 또한, 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 투자 시 부담을 덜어주는 요소입니다. 다만, 주변 공장 지대의 존재와 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 말소 기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 안전한 투자가 가능합니다.

* 부담 없는 인수: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명확한 자금 계획 수립이 가능합니다.

* 포항 지역 부동산 시장: 포항시 지역의 개발 잠재력 및 부동산 시장 동향에 따라 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 41,000,000원입니다. 최근 유사 물건 거래 내역 분석 결과, 2026년 5월 거래된 75.72㎡ 다세대주택이 51,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 (㎡당 약 67,350원). 본건의 전용면적(70.07㎡)을 고려할 때, 이를 기준으로 시세를 추정하면 약 47,200,000원 내외로 산정됩니다. 감정가가 최근 시세보다 낮게 책정된 점을 감안할 때, 본건은 시세 대비 저평가된 매물일 가능성이 있습니다.

현 시점에서는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 41,000,000원 ~ 45,100,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 경쟁 강도와 현장 조사 결과를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.