나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32150 [1] 대구광역시 달성군 구지면 창리 1354 대구국가산단영무예다음 101동 21층2101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 구지면 창리 소재 구지초등학교 서측에 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 전, 공장 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼때 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 내 21층 2101호 1개 호수로서, 사용승인일 : 2020.11.13 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트 1개 호수로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 평지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약10미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (2016-12-23)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경32150 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 구지면 창리 1354 대구국가산단영무예다음 101동 21층 2101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 176,000,000원

* 토지면적: 46.33㎡ (약 14.02평)

* 건물면적: 67.94㎡ (약 20.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOO

1.1. 아파트 정보

* 아파트명: 대구국가산단 영무예다음

* 주소: 대구광역시 달성군 구지면 창리 1354

* 건축년도: 2020년 11월 13일 사용승인

* 총 동수: 12개동

* 총 세대수: 934세대

* 단지 전체 전용면적: 70,298.859㎡ (약 21,265.15평)

* 단지 전체 총면적: 91,835.89㎡ (약 27,780.18평)

* 건물 최고층: 25층

* 건물 최저층: 2층

* 단지 전체 주차대수: 총 1,186대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타

* 전기차 충전기: 지하 27대

1.2. 면적 상세

* 토지면적: 46.33㎡ (약 14.02평)

* 토지 제시외면적: 0㎡ (약 0평)

* 건물면적: 67.94㎡ (약 20.55평)

* 건물 제시외면적: 0㎡ (약 0평)

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달성군 구지면 창리 소재 구지초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 논밭, 공장 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

* 교통: 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 단지는 북측 약 20미터, 동측 약 10미터, 남동측 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사영무건설 (2020-11-26)

* 소유권이전: 양은성 (2021-02-17, 매매)

* 근저당권: 구지농업협동조합 (2021-02-17, 120,000,000원) - 본 건의 말소기준권리입니다.

* 강제경매: 신한카드 (2025-11-28, 12,862,812원) - 본 경매개시결정 채권자입니다.

* 등기부채권 총액: 120,000,000원

* 말소기준권리: 2021년 2월 17일자 구지농업협동조합 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항이 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* *주의: 임대 관계가 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮습니다. 다만, 명도 시 실제 거주자가 있는지 최종 확인이 필요합니다.*

4. 상권분석

* 본건이 위치한 대구국가산업단지 내 영무예다음 아파트는 주거와 산업시설이 복합된 지역에 자리하고 있습니다.

* 단지 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 마련되어 있어 입주민의 편의성이 높습니다.

* 주변에 공장 등이 혼재되어 있어, 일부 산업단지 특유의 환경적 영향을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티공간, 어린이놀이터, 휴게시설 등 다양한 부대시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 구지초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 이용 시 단지 인근 도로망을 통해 편리하게 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 국가산업단지 내에 위치하며 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경에 공장이 혼재되어 있어, 공장의 종류 및 운영 방식에 따라 소음, 분진, 환경 오염 등의 간접적인 영향이 발생할 수 있습니다. (※ 지도 검색 결과, 해당 지역은 국가산업단지로서 다양한 산업시설이 밀집해 있습니다. 특정 혐오 시설의 직접적인 인접은 파악되지 않으나, 공업 단지 특성상 환경적 요인을 고려해야 합니다.)

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 대구국가산단 영무예다음 아파트 101동 21층 2101호로, 감정가는 1억 7,600만원입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 인수할 권리 부담은 없습니다. 최근 유사 면적의 실거래가(1억 7,500만원, 22층)와 감정가(1억 7,600만원)를 고려할 때, 합리적인 가격에 취득 가능성이 있습니다. 다만, 임대 관계 미상인 점과 국가산업단지 인근의 환경적 요인을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트(2020년 준공)로 상품성이 우수하며, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 대구국가산업단지 내 위치하여 관련 종사자의 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

* 권리 분석이 깔끔하여 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적습니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려했을 때, 시장 가격 대비 저평가된 물건일 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 67.94㎡, 17층, 2026년 6월 13일 거래: 23,000만원

* 67.94㎡, 22층, 2026년 7월 2일 거래: 17,500만원

* 감정가: 17,600만원

* 본건은 21층에 위치하고 있으며, 최근 22층 거래가 17,500만원, 17층 거래가 23,000만원으로 형성되어 있습니다. 감정가 17,600만원 또한 22층 실거래가와 유사한 수준입니다. 21층의 가치는 22층 거래가를 기준으로 보았을 때, 시장 상황 및 층수 프리미엄을 고려하여 소폭 상승하거나 유사한 수준으로 판단할 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 18,000만원으로 산정합니다. 이는 최근 실거래가 및 감정가를 반영한 보수적인 추정치이며, 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.