나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11634 [1] 경상북도 구미시 구평동 453 부영아파트 309동 12층 1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 구평동 소재 "구평남부조층학교" 북서측 인근에 위치하는 "부영아파트"309동 제12층 제1203호 단위세대로서, 부근일대는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 자유로우며, 인근에 버스승강장이 소재하는등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층건 중 제12층 제1203호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 바닥: 장판지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 15미터, 남측으로 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25M~30M)(접합), 소로1류(폭 10M~ 12M)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20) (모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호구역, 상대보호구역(2013-04-23)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.7.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11634 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 구평동 453 부영아파트 309동 12층 1203호

* 용도: 아파트

* 건물 규모: 총 15층 건물 중 12층

* 토지 면적: 45.78㎡ (약 13.85평)

* 건물 면적: 80.95㎡ (약 24.49평) (전용면적)

* 감정가: 178,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 물건은 경상북도 구미시 구평동 소재 "구평남부초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 지역입니다.

* 교통: 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 단지 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 15미터, 남측으로 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 통행에 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(25M~30M), 소로1류(10M~12M), 중로2류(15M~20M) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등도 포함됩니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물이며, 본 물건은 해당 건물 12층에 위치하고 있습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 장판지 및 일부 타일 등으로 마감되었습니다.

* 설비: 승강기 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권: 현재 소유자는 이민환 씨로 파악됩니다.

* 말소기준권리: 갑6 근로복지공단 가압류 (2023년 9월 27일 접수)가 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부채권 총액: 총 338,959,684원으로 파악되며, 채권자 중 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 채권액은 198,202,647원입니다.

* 인수되는 권리: 본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 최영 (전입일자: 2016-12-29, 확정일자: 2019-12-30 또는 2022-11-28): 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 등기부등본상 임차권(180,000,000원)은 말소된 것으로 확인됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 7월 22일 자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 아파트 단지 내외로 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 또한, 학교와 인접하여 교육 환경 및 주거 만족도가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (추가적인 주변 시설 조사를 권장합니다.)

* 교육시설: 단지 북서측 인근에 구평남부초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 주차: 단지 내 총 주차 대수는 445대 (지상 3대, 지하 25대 포함)로 파악됩니다. (동별 할당 주차 대수는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 확약서 관련: 임차인 최영 씨가 대항력을 포기하고 HUG에 협조한다는 확약서를 제출하였으나, 낙찰자는 인수할 임차보증금이 없으므로 이 부분은 낙찰자에게 직접적인 부담이 되지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류 검토를 통해 법적인 쟁점 소지 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.

* 감정평가 시점: 본 건의 감정평가서 작성일은 2026년 8월 19일로, 현재 시세와 일부 차이가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 문서상으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 하지만, 현장 방문 및 추가적인 주변 환경 조사 시 혐오시설 유무를 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 구평동에 위치한 아파트로, 주거 환경 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계는 복잡하게 보일 수 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 가장 중요한 임차인 관련 사항 역시 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 것으로 분석되어 안전하게 취득 가능할 것으로 판단됩니다. 2002년 준공되어 연식이 있는 편이나, 입지 조건은 준수하다고 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: 임차인 최영 씨의 대항력 포기 및 HUG 확약서 제출로 인해 낙찰 후 임차인 관련 금전적 부담이 없습니다.

* 실거주 목적 적합: 주변 학군 및 편의시설 접근성이 좋아 실거주 목적으로 활용하기에 적합합니다.

* 경매 특성 활용: 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 것으로 보이므로, 경매를 통해 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례:

* 2026년 7월 (14층): 162,500,000원

* 2026년 7월 (6층): 154,000,000원

* 2026년 7월 (11층): 151,000,000원

* 본 물건은 12층으로, 최근 거래된 사례들을 고려할 때 151,000,000원에서 162,500,000원 사이의 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다.

* 감정가는 178,000,000원이지만, 최근 실거래가 추이를 볼 때 시세 반영이 필요합니다.

* 인수되는 보증금이 없고 권리 관계가 비교적 명확한 점을 감안하여, 시세 하한가격을 기준으로 보수적인 접근이 유효합니다.

* 권장 예상 입찰가: 153,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.