나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11648 [1] 경상북도 구미시 구포동 536-2 구포전원타운 104동 2층 206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 구포동 소재 "구미국가산업2단지" 북동측 인근에 위치하는 "구포전원타운" 제104동 제2층 제206호 단위세대로서, 주위는 아파트, 공장, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 2층 206호 단위세대로서, - 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감. - 내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감. - 바닥: 장판지, 일부 타일 등 내부재 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스, 개별난방설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형의 토지로서 대체로 등고 평탄한 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 536-2: 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공공시설구역 <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> 2. 536-12: 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2015-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공공시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> 3. 536-13: 준공업지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2015-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 4. 609-1: 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2015-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공공시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

공부와의 차이

본건토지는 공부상 지목이 공장용지, 도로, 임야이나 현'대' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임. (나) 기 타: 없 음

물건 비고

전입자 신점조는 소유자 최병오의 '모'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 구미시 구포동 536-2번지에 위치한 구포전원타운 104동 2층 206호 아파트입니다.

사건번호는 김천지원 2025타경11648 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 50,000,000원입니다.

토지 면적은 52.41㎡ (약 15.85평)이며, 건물 면적은 59.94㎡ (약 18.13평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 양 입니다.

구포전원타운은 1991년 12월 18일에 사용 승인된 아파트로, 총 11개동, 490세대로 구성되어 있습니다.

본 물건이 속한 104동은 최고 5층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 슬래브 지붕 구조입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 구포동 소재 "구미국가산업2단지" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트, 공장, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

본건 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지는 준공업지역으로, 가축 사육 제한 구역, 상대/절대 보호 구역, 공공시설 구역, 준보전산지 등의 용도지역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 양 입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 04월 02일 접수된 양희순의 근저당권(을16)입니다.

해당 근저당권 및 전세권(을17)은 말소 예정이며, 임의경매 개시결정 등기(갑6) 또한 말소 대상입니다.

이로 인해 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보이며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

임차인 현황에는 양희순이 있으며, 보증금 5,000,000원, 차임 0원입니다.

양희순은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다.

특이사항으로, 전입자 신점조는 소유자 최병오의 모친으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 구포동은 구미국가산업단지와 인접하여 산업 배후 주거지역의 특성을 띱니다.

주변에 아파트 단지, 공장, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼합되어 있어 산업 단지 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

주요 편의 시설 및 근린 생활 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 구포전원타운 아파트 단지 내에 속해 있습니다.

1991년에 준공된 비교적 오래된 아파트 단지이지만, 490세대의 대규모 단지로 지역 내 주거의 한 축을 담당하고 있습니다.

인근 버스 승강장 이용이 가능하여 시내 및 산업단지 접근이 용이합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정 등의 복리 시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축된 지 30년 이상 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

등기부상 토지 지목은 공장용지, 도로, 임야이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용 및 재건축 시 복잡한 문제가 발생할 수 있는 요인입니다.

구미국가산업2단지와 인접하여 공장 가동으로 인한 소음, 분진, 악취 등의 환경적 영향이 발생할 수 있습니다.

소유자의 모친이 거주 중인 것으로 파악되어, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미국가산업단지와 인접한 구포전원타운의 아파트로, 산업 배후 주거지의 특징을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리 및 보증금이 없어 비교적 안전하게 취득 가능하나, 건물 노후도와 토지 지목 관련 특이사항, 산업 단지 인근의 환경적 요인 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

최근 실거래가와 감정가 수준을 고려할 때, 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 실거주 목적의 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

인수 부담 없는 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 추가 인수 부담이 없습니다.

안정적인 임대 수요: 구미국가산업단지 인근에 위치하여 직주근접을 원하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

저평가 가능성: 비교적 오래된 아파트이지만, 산업단지 배후 주거지로서의 입지적 가치를 고려하면 잠재적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

실거주 및 투자 겸용: 소형 아파트로서 실거주와 임대 투자를 동시에 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 면적인 59.94㎡ (약 18.13평)의 아파트가 2026년 3월 23일 50,000,000원, 2026년 5월 22일 47,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 50,000,000원입니다.

최근 실거래가 최고가 및 감정가 수준을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 51,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다.

이는 감정가 및 최고 실거래가보다 소폭 높은 금액으로, 경쟁 입찰 시 우선 확보를 위한 수준입니다.

따라서 예상 입찰가는 51,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.