나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11623 [1] 경상북도 구미시 옥계동 936 구미옥계세영리첼더프라임 105동 31층 3104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 옥계동 소재 "해마루중학교" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아 파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정 은 보통시 됩니다.

건물의 구조

가: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층 건 중 31층 3104호 단위세대로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 등 마감, 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 타일붙임 등 마감, 창 호 : 시스템 창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 아파트 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 15미터 정도의 도로로 접근 가능하며, 남 측으로 녹지를 거쳐 폭 약 35미터 정도의 포장도로로 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역 (2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상 대보호구역(2014-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2016-04-06)(해마루중학 교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2014-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>,절 대보호구역(2016-04-06)(해마루중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,국가산업단지(구미국가4 단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건은 현장방문시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 유 사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으니, 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11623 (1)

소재지: 경상북도 구미시 옥계동 936 구미옥계세영리첼더프라임 105동 31층 3104호

용도: 아파트

감정가: 243,000,000원 (2억 4천 3백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서민금융진흥원 (관련 채권), 서울보증보험주식회사 (경매 신청)

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.10㎡ (약 11.53평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 구미옥계 세영리첼 더 프라임

동호수: 105동 31층 3104호

사용승인일: 2019년 1월 31일

총 층수: 36층 (해당 물건은 31층)

건축구조: 철근콘크리트구조

주요 마감: 외벽-몰탈위 페인팅 및 화강석, 내벽-벽지도배/타일, 바닥-타일, 창호-시스템 창호

1.4. 단지 정보

세대수: 901세대

총 주차대수: 1,165대

건축규모: 지하 0층, 지상 36층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 옥계동 소재 "해마루중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 생활 환경이 양호하게 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근 간선도로와의 접근성이 뛰어납니다. 제반 대중교통 사정 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 단지는 서측 폭 약 20미터, 동측 폭 약 15미터, 남측 폭 약 35미터 도로에 잘 접해 있어 차량 출입이 편리합니다. 토지 이용 계획상 제3종일반주거지역에 속하며, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 구미국가4단지 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물)

* 소유권 보존: 주식회사세영개발 (2019-02-18)

* 소유권 이전: 이순애 (2019-12-20)

* 소유권 이전: 이창열 (2022-05-11, 매매)

* 전세권 설정: 서울보증보험주식회사, 280,000,000원 (2022-05-11). 말소기준권리이며, 경매로 말소될 예정입니다.

* 가압류: 서민금융진흥원, 19,700,765원 (2024-02-01). 말소될 예정입니다.

* 임의경매: 서울보증보험주식회사, 280,000,000원 (2025-11-26). 본 경매 개시 결정 건입니다.

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리: 2022년 5월 11일 서울보증보험주식회사 전세권 설정 (을5).

본 경매 절차를 통해 말소기준권리인 전세권을 포함한 모든 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 인수해야 할 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (전세권자로 등기됨)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 말소기준권리인 전세권자이나, 대항력이 없으므로 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 권리 관련 주의사항

등기부상 본건의 말소기준권리는 전세권(280,000,000원)이며, 이는 경매로 소멸될 예정입니다. 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 하지만, 물건 보고서의 "특이사항" 및 "특수물건정보"에 "선순위 전세권"이라는 문구가 기재되어 있는 점은 주의를 요합니다. 이는 등기부상 말소 예정임에도 불구하고, 해당 권리 관계에 대한 추가적인 확인 및 만일의 상황에 대비한 법적 검토가 필요함을 시사합니다. 입찰 전 반드시 권리 관계에 대한 철저한 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내 주거용 부동산으로, 주변은 주로 주거시설과 근린생활시설, 학교 등으로 구성되어 있습니다. 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리하며, 구미국가산업단지와 인접하여 관련 종사자들의 배후 주거지로 기능할 수 있습니다. 아파트 자체 상권 외에 별도의 상권 형성은 제한적이나, 거주지로서의 안정적인 수요는 확보된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 주거: 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 밀집 지역입니다.

* 상업: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 마트, 병의원, 은행, 식당 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 도보 거리에 해마루중학교가 위치하며, 단지 주변으로 다수의 교육 시설이 분포합니다.

* 교통: 단지는 폭이 넓은 도로와 잘 연결되어 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 산업: 구미국가산업단지와 인접하여 관련 종사자들의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5.2. 설비 및 구조

내부에는 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 36층 건물 중 31층에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 물건의 상태, 점유 관계, 하자 등을 직접 확인하지 못했습니다. 유사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가되었으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태를 파악해야 합니다.

* 권리관계 불확실성: 등기부상 전세권은 말소기준권리로서 소멸될 예정이나, "선순위 전세권" 언급으로 인해 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 시세 변동 가능성: 최근 실거래가와 본건 감정가를 비교 시, 면적 및 층수 차이, 시장 상황 변동 등에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 옥계동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지와 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 31층의 고층이라는 장점도 가지고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 명확하게 분석되어 인수될 권리가 없는 것으로 보이나, "선순위 전세권"이라는 특이사항 기재와 내부 상태 미확인은 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다. 철저한 현장 조사와 권리 관계 재확인을 거친다면, 적정 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트(2019년 준공)로 상품성이 우수합니다.

* 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 관리 및 생활 편의성이 높습니다.

* 31층의 고층으로 일조권 및 조망권이 유리할 수 있습니다.

* 구미국가산업단지와 인접하여 배후 수요가 풍부합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (2026년 6월):

* 102동 22층 73.96㎡: 20,700만원

* 107동 20층 73.96㎡: 22,000만원

본건의 감정가는 243,000,000원이며, 건물면적은 84.96㎡입니다. 최근 실거래가(전용면적 약 73.96㎡ 기준)는 20,700만원에서 22,000만원 수준입니다. 이는 평당 약 2,798만원 ~ 2,975만원 수준입니다.

본 물건은 최근 거래된 물건보다 면적이 넓고 층수(31층)도 높다는 장점이 있습니다. 하지만 감정가가 최근 실거래가 상단보다 다소 높으며, 내부 상태 확인 불가라는 중대한 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 최근 실거래가 상단과 감정가 사이의 가격으로, 층수의 이점을 반영하되 리스크를 고려한 23,500만원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가보다는 낮고 최근 실거래가보다는 높은 수준으로, 충분한 사전 조사 후 입찰 참여를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.