나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51971 [1] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 110동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 '한국전력공사 서산전력지사' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통수준임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 철근콘크리트지붕 21층 건물중 2층 203호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 미장돌불임 마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 새시마감 등임.

이용상태

아파트(건축물현황도 기준 방 3, 거실 , 주방 , 화장실 등)로 이용중임.

설비내역

보통수준의 위생설비 및 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 토지로서 아파트 건물의 부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 인근 간선도로로 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(2015-06-09), 지구단위 계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부 제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 2015-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-05-01)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 주택도시보증공사(임차권자 송성현의 승계인)로부터 2026.9.10.자 '임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51971 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 110동 2층203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 68,000,000원

* 토지면적: 47.09㎡ (약 14.25평)

* 건물면적 (전용면적): 67.26㎡ (약 20.35평)

* 건물면적 (분양면적): 84.66㎡ (약 25.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 '한국전력공사 서산전력지사' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건 소재 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 주변 시설: 해당 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음. 또한 중로 1류 및 중로 2류 도로에 접하고 있음.

* 잠재적 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 다만, '일반산업단지'가 인근에 위치함. 자원회수시설(쓰레기 처리 시설)이 서산시에 존재하나, 이는 체험관광형 시설로 조성되어 혐오시설보다는 지역 랜드마크 및 교육 시설로 활용되고 있는 사례가 있음.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 송성현

* 보증금: 190,000,000원

* 전입일자: 2022년 2월 25일

* 확정일자: 2022년 2월 25일

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따르면, 해당 임차인은 임대차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였음.

* 말소기준권리: 2025년 12월 5일 접수된 대전지방법원 서산지원 강제경매개시결정(사건번호: 2025타경51971) 등기

* 인수되는 권리:

* 임차인 송성현의 경우, 대항력이 없으며 HUG에 제출된 확약서를 통해 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하였으므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 0원으로 분석됨.

* 집합건물 등기부 요약에 을구 1번 권리인 '주택임차권 송성현'은 '말소'로 표시되어 있으나, 확약서 내용이 우선적으로 고려되어야 함.

* 등기부 요약:

* 소유권이전, 신탁등기 말소 이력 다수 존재.

* 을1: 주택임차권 송성현 (권리금액 190,000,000원, 말소)

* 갑13: 강제경매 주택도시보증공사 (권리금액 210,453,371원, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 190,000,000원 (을1 임차권 금액 기준)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

* 아파트 단지 정보: 본건이 속한 서산테크노밸리 고운라피네 아파트는 총 762세대로 구성되어 있으며, 13개 동, 최고 23층 규모임. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있음.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2018년 2월 26일

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 21층 건물 중 2층 203호

* 이용 상태: 방 3, 거실, 주방, 화장실 등으로 이용 중인 아파트임.

* 설비 내역: 보통 수준의 위생, 난방, 승강기, 주차장 시설 등이 갖추어져 있음.

* 주차: 지하주차장 26대, 지상주차장 4대 포함 총 40대 주차 가능 (초기 제공 정보 기준). 아파트 자체 주차대수는 총 920대로, 세대당 주차 대수는 1.21대 이상으로 보임.

* 주변 교육시설: 성연초등학교, 운산초등학교, 언암초등학교 등이 인근에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 확약서: 임차인 송성현 씨가 대항력을 포기하고 매수인에 대한 보증금 반환 청구권을 포기한다는 내용의 확약서가 제출되었으나, 이는 HUG와의 관계 및 향후 발생할 수 있는 분쟁 소지를 완전히 배제하기 어려울 수 있음. 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 부동산 시장 변동성: 최근 몇 년간 부동산 시장의 변동성이 있었던 점을 고려할 때, 향후 시장 전망에 따른 시세 변동 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 성연면에 위치한 아파트로, 비교적 신축(2018년 사용승인)이며 단지 내 편의시설 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 특히, 임차인 송성현 씨가 제출한 대항력 포기 및 매수인에 대한 보증금 반환 청구권 포기 확약서는 매수인에게 큰 이점으로 작용하여, 인수되는 보증금이 0원으로 분석된다는 점이 매우 중요합니다. 이는 감정가 1억 6,800만원 대비 시세 1억 9,700만원 ~ 2억 1,000만원 수준의 시장가에서 1억 9,000만원의 보증금 부담이 없다는 것을 의미합니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 확약서의 법적 효력에 대한 최종적인 검토가 반드시 필요하며, 이에 대한 불확실성이 잠재적 리스크로 존재할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 임차인이 대항력을 포기하고 매수인에 대한 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여, 인수되는 보증금이 0원으로 분석되어 초기 투자 부담이 현저히 줄어듭니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 감정평가액 1억 6,800만원 대비 최근 실거래가가 1억 9,700만원에서 2억 1,000만원 수준으로 형성되어 있어, 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 신축 아파트: 2018년도 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대하기에 적합합니다.

* 편리한 주거 환경: 단지 내 편의시설 및 인근 교통 여건이 양호하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 메리트이며, 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있습니다. 시장 거래가 1억 9,700만원 ~ 2억 1,000만원을 고려하고, 감정가 1억 6,800만원에서 시세 반영 및 경매 프리미엄을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 보수적 접근: 감정가 + 5% ~ 10% 수준 (약 1억 7,640만원 ~ 1억 8,480만원)

* 적극적 접근: 최근 실거래가 하단 ~ 중단 수준 (약 1억 9,000만원 ~ 2억 500만원)

현 시세 및 권리관계 분석 결과, 입찰가 상한선은 약 2억 500만원 내외로 판단됩니다.

추천 입찰가: 1억 8,500만원

본 추천 입찰가는 현재 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시장 상황, 물건의 상태, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.