나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9761 [1] 대구광역시 북구 사수동 784 이편한세상대구금호 103동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 사수동 소재 " 대구삼영초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층건(103동) 중 2층 202호 단위세대로서, - 외벽 : 화강석 및 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, - 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감, - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

'아파트'로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비 및 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지로서 '아파트부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 20미터 및 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 소로3류(폭 8m 미만) (국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-09-06)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구 (택지개발사업완료)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경9761 (1)

1.2. 소재지

대구광역시 북구 사수동 784, 이편한세상대구금호 103동 2층 202호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

272,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 51.52㎡ (약 15.6평)

* 건물면적 (전용면적): 84.92㎡ (약 25.7평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 사수동 소재 "대구삼영초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

동측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 20미터 및 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 소로3류(폭 8m 미만) (국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-09-06)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구 (택지개발사업완료)입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임대차 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.2. 등기부상 권리관계

* 본 물건의 말소기준권리는 2022년 4월 18일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을7, 을8)으로 파악됩니다.

* 이후 설정된 롯데카드, 경북, 소상공인시장진흥공단의 가압류(갑3, 갑4, 갑6) 및 중앙로신용협동조합의 임의경매개시결정(갑5)은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 396,659,846원

3.3. 공부와의 차이

없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

아파트단지 및 근린생활시설이 밀집된 주거지역으로, 배후수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 교육시설

* 대구삼영초등학교가 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가구에 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 건축년도: 2017년

* 단지명: 이편한세상대구금호

* 총 세대수: 602세대 (7개동)

* 최고층/최저층: 25층 / 2층

* 주차: 총 779대 (지하 777대, 지상 2대) 주차 가능. 세대당 약 1.29대 주차 공간 확보.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층건 중 2층 202호 단위세대

* 외벽: 화강석 및 몰탈위 페인트 등 마감

* 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감

* 바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감

* 창호: 샷시창호

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비 및 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 층수

본 물건은 25층 건물 중 2층으로, 저층에 해당합니다. 이는 일조권, 조망권 및 소음 등에 민감한 수요자에게는 단점이 될 수 있으며, 향후 재매각 시 가치 변동의 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미상

명확한 임차인 현황 및 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 부동산 시장 변동성

금리 인상, 정부 정책 변화, 지역 경기 침체 등 거시 경제 및 지역적 요인에 따라 부동산 시장이 변동할 수 있으며, 이는 시세 하락으로 이어질 위험이 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무 (추가 조사 필요)

주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 축사 등)이 있는지에 대한 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 확인되지 않으나, 주거 환경에 미치는 영향이 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 사수동에 위치한 e편한세상대구금호 아파트로, 2017년 준공된 비교적 신축급에 속합니다. 주변 환경 및 교통 여건이 양호하고, 초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 권리 분석상 인수할 권리 부담이 없어 낙찰 후 깔끔한 소유권 확보가 가능할 것으로 보입니다. 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 2층이라는 점과 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서의 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 최신 시설 및 주거 편의성 우수.

* 안정적인 배후수요: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 수요 꾸준.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 시세차익 기대: 최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰 시 시세차익 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 면적(84.92㎡)의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 11일 (1층): 269,000,000원

* 2026년 7월 3일 (11층): 285,000,000원

* 2026년 7월 4일 (19층): 286,000,000원

9.2. 시세 동향 및 예상 가격

위 실거래가 추이를 볼 때, 해당 면적의 시세는 2.7억 원에서 2.9억 원 사이로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본건은 2층이라는 점을 감안하면, 1층 시세(2.69억 원)보다는 높고 고층 시세(2.85억~2.86억 원)보다는 낮을 것으로 예상됩니다.

9.3. 권리 인수 부담 및 감정가 고려

본 건은 인수할 임차 보증금이 없고, 권리관계가 명확하여 추가적인 인수 부담이 없습니다. 감정가 272,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가 평균(약 280,000,000원)과 물건의 가치(2층)를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

9.4. 예상 입찰가 범위

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 100%~105% 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가는 최소 275,000,000원에서 최대 285,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임장 활동을 통한 추가 정보 확인, 그리고 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.