나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9903 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1234-1 지산리더스 203동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 '아파 트단지, 근린생활시설, 단독주택 등'으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 도시철도역 및 버스정류장이 소재하여 , 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(1-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층(사용승인일자: 1991.11.15) 중 15층 1503호 로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창 호 : 새시 및 목재이중창호 등.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 완만한경사지대내에 계단식으로 조성된 가장형토지로서 "아파트부지" 로 이용 중 임.

인접 도로상태등

단지 남서측으로 폭 약 15미터, 남동측으로 폭 약 25미터, 북동측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용지초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절 대보호구역(용지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 이해관계인의 부재로 인하여 집합건축물관리대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한 내부전경, 인근주민탐문등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경9903 (1)

1.2. 소재지

대구광역시 수성구 지산동 1234-1 지산리더스 203동 15층1503호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

140,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 23.93㎡ (약 7.24평)

* 건물면적: 54.12㎡ (약 16.37평)

* 전용면적: 54.12㎡ (약 16.37평)

* 분양면적: 54.12㎡ (약 16.37평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

대OOO

1.9. 물건명

지산리더스 203동 15층 1503호

1.10. 사용승인일

1991년 11월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "용지초교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 '아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등'으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본 건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 도시철도역 및 버스정류장이 소재하여, 제반 교통사정은 보통시됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치원, 용지초등학교), 절대보호구역(무지개유치원, 용지초등학교), 택지개발지구.

3. 건물 정보

3.1. 건축물 개요

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 15층 1503호

* 사용승인일: 1991년 11월 15일

3.2. 마감 상태

* 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감

* 바닥: 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감

* 창호: 새시 및 목재이중창호 등

3.3. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등 구비되어 있습니다.

3.4. 아파트 단지 정보

* 단지명: 지산리더스

* 동수: 4동, 세대수: 694세대

* 주차대수: 총 233대 (지상 4대, 지하 16대, 전기차충전기(지하) 3대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소, 기타

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권이전: 나채동 (1999-03-05), 백숙경 (2005-06-30)

* 근저당권: 대구축산업협동조합 (2015-03-17, 121,200,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 주식회사포유파이낸셜대부 (2022-06-27, 74,100,000원)

* 가압류: 애큐온저축은행 (2025-09-03, 6,583,703원)

* 임의경매: 대구축산업협동조합 (2025-11-25, 106,540,852원)

4.2. 말소기준권리

2015년 03월 17일 접수된 대구축산업협동조합의 근저당권입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 명확하지 않습니다. 일반적으로 말소기준권리보다 선순위 권리가 없다면 모두 소멸됩니다.

4.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인 정보가 미상이므로, 점유 현황 및 실제 권리관계를 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 보증금액이 0원이라도 실제 점유자가 있을 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 시세 분석 및 예상 입찰가

5.1. 최근 매매 사례 분석

* 2026년 5월 9일: 54.12㎡(16.37평), 14층, 129,000,000원

* 2026년 6월 18일: 59.56㎡(18.02평), 3층, 167,500,000원

* 2026년 7월 18일: 70.25㎡(21.25평), 13층, 188,000,000원

5.2. 본건 면적 기준 시세 평가

본건의 전용면적은 54.12㎡ (약 16.37평)으로, 가장 유사한 면적의 최근 매매 사례는 2026년 5월 9일에 129,000,000원에 거래되었습니다.

5.3. 감정가 대비 시세 비교

본 건의 감정가는 140,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래가는 129,000,000원으로, 감정가가 시세보다 약 11,000,000원 높은 것으로 판단됩니다.

5.4. 예상 입찰가 범위 제시

* 감정가: 140,000,000원

* 최근 실거래가 (54.12㎡ 기준): 129,000,000원

권리 분석상 인수되는 권리가 없고 임차인 보증금도 0원이므로 명도 부담은 적을 것으로 보입니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 1차 경매에서 유찰될 가능성이 있습니다.

보수적으로 접근 시, 최근 실거래가 수준인 130,000,000원에서 135,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 시장 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 138,000,000원까지도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1991년 사용승인된 건물로 30년 이상 경과하여 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련

임대차 관계가 미상으로, 실제 거주자 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

* 토지이용계획상 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 다만, 검색 결과에서 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 지산동에 위치한 지산리더스 아파트 203동 15층 1503호로, 1991년 건축되어 연식이 30년 이상 경과하였으나, 대구의 명문 학군으로 알려진 수성구에 위치하고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적습니다. 다만, 임대 관계가 미상이며 건물 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어 1차 유찰 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 수성구라는 우수한 입지 조건

* 명문 학군에 대한 잠재적 가치

* 권리 분석상 안전한 물건

* 인근 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호

* 택지개발지구 포함으로 인한 미래 가치 상승 기대

9. 주변 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 아파트 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.