나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10835 [1] 경상북도 경주시 감포읍 감포리 492-1외 1필지 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 감포읍 감포리 소재 '감포공설시장' 동측 인근에 위치하며, 부근은 감포항 주변의 재래시장, 음식점, 숙박시설, 금융기관 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 제반 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

2필 일단의 유사 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 10~12미터, 동측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2025-06-05)입니다. 기호(3) : 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2025-06-05)입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건으로서, (사용승인일: 1995.04.19, 일부증축: 2016.11.09) 외벽 : 치장석, 복합패널, 강화유리 및 일부 타일 등 마감 내벽 : 벽지, 타일, 내부 인테리어 마감 등 바닥 : 바닥 내장재, 타일, 하드너 마감 등 창호 : 강화유리, 하이새시 등 마감입니다.

이용상태

본건은 생활숙박시설 및 근린생활시설로서 일부 공실입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비, 스프링쿨러, 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건 2층은 공부상 용도가 '일반음식점'이나 실제 일부는 '생활숙박시설'로 이용중이며, 5층은 공부상 용도가 '사무실'이나 실제 '주택'으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 본건 건물의 일부 내부는 이해관계인의 폐문부재로 인하여 일반적인 구조, 마감 상태 등을 참작하여 감정평가하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1의 2층,5층은 공부상 각 '일반음식점','사무실'이나 실제는 각 '일부 생활숙박시설','주택'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경10835 (1)

소재지: 경상북도 경주시 감포읍 감포로2길 107 (감포리 492-1번지 외 1필지)

용도: 숙박시설 (건축물대장 상 생활숙박시설 및 근린생활시설)

감정가: 3,961,934,200원

토지면적: 681.00㎡ (약 206.00평)

건물면적: 1978.72㎡ (약 598.59평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협엔피엘대부주식회사 (추정)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 건물 상세 정보

건축물대장 상 주요 내용은 다음과 같습니다.

주용도: 숙박시설 (생활숙박시설 및 근린생활시설)

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물

사용승인일: 1995년 04월 19일 (일부 증축: 2016년 11월 09일)

건물 총 면적: 1978.72㎡ (약 598.59평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 경주시 감포읍 감포리에 소재하며, '감포공설시장' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 감포항을 중심으로 한 재래시장, 음식점, 숙박시설, 금융기관 등이 형성되어 있는 상업 및 관광지구입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며 전반적인 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.

본건은 북측 약 10~12미터, 동측 약 6미터, 남측 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 05월 08일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을19)입니다. 이 근저당권보다 선순위인 권리(갑3, 갑9)는 존재하나, 말소 기준 권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 세 명의 임차인이 등재되어 있으며, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 이경숙: 보증금 100,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2023-02-17, 대항력 없음.

* 최경욱: 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2020-11-16, 대항력 없음.

* 최병욱: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-06, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

임차인들의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 감포항 일대는 지역의 주요 항구이자 관광 명소로, 관련 상업 시설 및 숙박 시설이 밀집된 지역입니다.

4.2. 주변 시설

감포항을 중심으로 신선한 해산물을 판매하는 어시장, 다양한 식당, 숙박 시설(펜션, 호텔 등), 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 시설에 대한 전수 조사가 이루어진 것은 아니므로, 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

감포공설시장, 각종 음식점, 금융기관 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 관광 및 여가

감포항, 오류고아라해변, 감포해상공원, 전촌용굴 등 다양한 해안 관광 명소가 가까이 있어 관광객 수요가 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이

본 물건의 2층은 공부상 '일반음식점'이나 실제로는 '일부 생활숙박시설'로, 5층은 '사무실'이나 실제로는 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 행정적인 문제 발생 소지를 안고 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1995년에 사용 승인된 건물로, 일부 증축이 있었으나 연식에 따른 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 공동담보

본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 채무자가 다른 담보 물건에 대한 채무를 이행하지 못할 경우 추가적인 영향이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

감포항 인근의 관광지라는 입지적 장점을 바탕으로 숙박 시설로서의 운영 가능성이 높습니다. 차량 접근성이 좋고, 주변에 편의 시설 및 관광 자원이 풍부합니다.

7.2. 물건 약점

건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 건물 노후화 가능성, 그리고 주변의 경쟁 숙박 시설과의 차별화 전략이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 관광 수요 활용

감포항과 인근 해변을 찾는 관광객을 대상으로 한 숙박업 운영을 통해 수익 창출이 가능합니다.

8.2. 잠재적 가치 상승

향후 용도 불일치 문제 해결 및 리모델링 등을 통해 건물의 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려사항

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가 3,961,934,200원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없다는 점을 고려해야 합니다. 또한, 주변 시세, 향후 리모델링 비용, 예상 임대 수익률, 공실률 등을 면밀히 조사하여 신중하게 결정해야 합니다. 실제 입찰가는 개인의 자금 계획, 투자 성향, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담하시는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.