나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100600 [1] 경상북도 안동시 태화동 648-119 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 송현동 소재 "경북하이텍고등하교" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 남동하향 완경사지대에 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-142호선)(접함), 가축사육제한구역 (2025-07-07)(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 중점경관관리 구역(2024.12.30)(054-840-5418)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 알씨조 및 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서 - 외벽 : 외장타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감 - 내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지도배 및 타일 등 마감, - 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. - 창호 : 샷시이중창호임.

이용상태

(가) 지1층 : 창고 1층, 2층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 되어 있으며, 1층 및 2층은 온수보일러에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 [(ㄱ) : "다용도실"]

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각, 공유자 우선매수 제한 조건 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안동지원 2025타경100600 (1)

* 소재지: 경상북도 안동시 태화동 648-119

* 용도: 단독주택

* 감정가: 48,466,870원

* 토지면적: 166.00㎡ (약 50.2평)

* 토지 지분: 47.4262㎡ (약 14.3평) (전체 토지의 약 28.57%)

* 건물면적: 109.30㎡ (약 33.1평)

* 건물 지분: 31.23㎡ (약 9.4평) (건물 연면적 약 175.23㎡ 기준 약 17.82% 또는 감정 요약 면적 109.30㎡ 기준 약 28.57%로 추정)

* 건물 제시외 면적: 10.29㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 상록수제일차유동화전문유한회사

2. 입지조건

* 본건은 경상북도 안동시 태화동에 위치하며, "경북하이텍고등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근 도로 여건을 고려할 때 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 본건 토지는 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 본건은 토지 및 건물 지분 매각 건입니다.

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 02일 접수된 상록수제일차유동화전문유한회사의 2번 신종연 지분강제경매 (권리금액 78,924,436원)입니다. 해당 경매 개시 결정 등기 및 그보다 선순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 변동 내역은 다음과 같습니다: 신승우(1997-01-07 매매), 최영봉(2024-01-29 협의분할에 의한 상속), 신종연 외 1명(2025-10-30 2번 소유권 경정, 사해행위 취소).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 경북하이텍고등학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

* 제시된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 사례를 보면, 2026년 5월 ~ 7월 거래에서 3,700만원 ~ 7,000만원의 가격대를 형성하고 있습니다. 해당 사례들은 전용면적 약 59㎡ 내외의 다세대 및 연립주택으로, 단위 면적당 가격은 약 0.62만원/㎡ ~ 1.18만원/㎡ 수준입니다.

* 본건의 감정가는 해당 지분에 대해 48,466,870원으로 책정되었으며, 이는 단독주택의 특성을 고려한 것으로 판단됩니다. 하지만 제시된 주변 다세대/연립 주택 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변으로 아파트 단지, 공동주택, 단독주택 등이 분포하여 기본적인 주거 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 차량 접근성이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 경북하이텍고등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 건으로, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 매우 높습니다. 공유자 우선매수신고가 되어 있으며, 공유자는 최고가매수신고액 또는 감정가액으로 우선 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 이는 외부 입찰자에게는 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원입니다.)

* 유동화 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 절차나 특수한 상황이 있을 수 있습니다.

* 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 안동시 태화동의 주거 지역에 위치한 단독주택 지분 매각 건입니다. 입지 조건은 무난한 편이나, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수 신고가 되어 있어 낙찰 후에도 권리 관계가 복잡해질 수 있는 물건입니다.

* 감정가는 해당 지분에 대해 48,466,870원으로 책정되었으나, 공유자의 우선 매수 권리 행사 여부가 낙찰 가능성과 가격에 큰 영향을 미칠 것입니다.

* 주변의 다세대/연립 주택 시세와 비교 시, 감정가 수준은 고려해볼 만하지만, 단독주택으로서의 가치와 지분 매각의 특수성을 충분히 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안동시 주거 밀집 지역에 위치한 단독주택으로, 향후 토지 활용 및 재건축 등을 통한 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다.

* 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 성공적으로 공유자 지분을 통합하거나, 합리적인 가격으로 지분을 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 지분 매각이며 공유자 우선매수권이 존재하므로, 실제 입찰가는 공유자의 행사 여부 및 최고가 입찰 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 공유자가 감정가인 48,466,870원으로 우선 매수할 가능성이 있습니다.

* 외부 입찰자가 경쟁을 통해 취득하고자 할 경우, 감정가를 상회하는 가격으로 입찰해야 할 가능성이 있습니다.

* 주변 다세대/연립 주택의 거래 사례와 본 건의 감정가, 그리고 단독주택의 가치를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 이상으로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 상기 제반 사항을 고려하여, 예상 입찰가는 약 55,000,000원 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.