나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9970 [1] 대구광역시 동구 신서동 828 신서화성파크드림 105동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 "동부경찰서" 동측 인근에 위치하는 "신서화성파크 드림 제105동 15층 1502호" 단위세대로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 등의 출입이 용이하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제105동 29층건 중 15층 1502호 단위세대로서, - 외벽 : 석재붙임 및 세멘몰탈위페인팅 등 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 - 창호 : 새시이중창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스설비 및 개별난방설비 등이 되어있 음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 건(아파트 및 부속건물)부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 북측으로 왕복 4차로, 서측으로 왕복 2차로, 남측으로 왕복 2~3차로, 동측 으로 왕복 6~7차로의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1) 토지 : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35M~40M)(집산도로) (접합), 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 중로1류(폭 20M~25M)(집산도로) (접합), 중로3류(폭 12M~15M)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상 대보호구역 - 기호2) 토지 : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 건은 대구지방법원에서 진행되는 2025타경9970 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 한OOOOOOO이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 대구광역시 동구 신서동 828 신서화성파크드림 105동 15층 1502호이며, 용도는 아파트입니다.

본 건의 토지 면적은 56.44㎡ (약 17.07평)이며, 토지 지분은 56.37887890485149㎡ (약 17.05평)입니다.

건물 면적은 130.19㎡ (약 39.39평)이며, 건물 지분은 130.1916㎡ (약 39.39평)입니다.

최근 매매 거래 정보에 따르면, 신서화성파크드림의 전용면적은 약 84.86~84.92㎡ (약 25.68평) 수준입니다. 따라서 본 건의 전용면적은 약 25.68평으로 추정되며, 제공된 건물면적 130.19㎡는 분양면적 (약 39.39평)으로 판단됩니다.

1.3. 감정 평가 내역

감정가는 407,000,000원입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 본 건은 대구광역시 동구 각산동 소재 "동부경찰서" 동측 인근에 위치한 "신서화성파크드림 제105동 15층 1502호"로, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

1.4. 임차인 현황

본 건의 임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 대구광역시 동구 신서동에 위치하며, "동부경찰서" 동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 밀집한 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 아파트 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 단지 북측으로 왕복 4차로, 서측으로 왕복 2차로, 남측으로 왕복 2~3차로, 동측으로 왕복 6~7차로의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로1류(폭 35M~40M), 소로1류(폭 10M~12M), 중로1류(폭 20M~25M), 중로3류(폭 12M~15M) 등 다양한 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2020년 2월 10일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권금액: 367,200,000원)입니다. 이 근저당권보다 선순위인 권리는 없으며, 본 매각으로 인해 말소기준권리 및 그 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. '갑'구의 소유권이전1번신탁등기말소, 가압류(신한카드), 임의경매(한국자산관리공사)는 모두 말소 처리되었습니다.

3.2. 기타 권리 관계

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 개요에 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본 건 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다. 주변으로는 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 시설 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (검색 결과 기반)

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

단지 내에는 다양한 복리시설이 마련되어 있으며, 인근 근린생활시설 및 동구 지역의 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

5.2. 학군 정보

본 건 인근에 학교가 다수 위치하고 있으며, 신서동 지역은 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (검색 결과 기반)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 상 맹점

등기부등본상 '말소되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있어, 해당 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 만약 지상권이 존재할 경우, 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

감정평가서 상 '임대관계 등은 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 정확한 파악이 필요합니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

7. 투자 포인트

대구광역시 동구의 신서동에 위치한 대단지 아파트 물건입니다.

경매로 인한 시세 차익을 기대할 수 있으며, 주변의 생활 편의 시설 및 교통 여건이 양호합니다.

전용면적 약 25.7평, 공급면적 약 39.4평으로 중대형 평형에 해당합니다.

8. 종합 의견

본 건은 대구지방법원의 임의경매 사건으로, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 권리 분석상의 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, '지상권' 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요하며, 임대 관계 미상인 부분은 입찰 전 상세히 조사해야 합니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익 가능성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 실거래가 기준으로, 본 건과 유사한 면적(약 85㎡, 25.7평)의 아파트 거래가는 242,000,000원에서 260,000,000원 사이였습니다. 본 건은 이보다 넓은 면적(130.19㎡, 약 39.4평)이므로, 이를 감안하여 시세 산정이 필요합니다.

최근 25.7평 아파트의 평당 최고 매매가(약 1,010만원)를 기준으로 39.4평에 적용하면 약 398,000,000원 수준이 산출됩니다.

반면, 감정가는 407,000,000원입니다.

제공된 정보를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 상황 및 물건의 특성을 감안하여 360,000,000원 ~ 390,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 단, 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 최종 확인 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.