나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100337 [1] 경상북도 안동시 용상동 974-1 경동아파트 14층1410호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 용상동 소재 "길주중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 학 교, 아파트, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정 은 보통시 됩니다.

건물의 구조

가: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건 중 14층 1410호 단위세대로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기 시설, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 포장된 도로를 통해 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2020-08-24),소로3류(폭 8m 미만)(2023-07-06)(소로3-56호선)(접합),중로 3류(폭 12m~15m)(중로3-6호선)(접합),가축사육제한구역(2025-07-07)(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2020-12-01)(길주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2020-12-01)(길주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건은 현장방문시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 유 사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으니, 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

지분매각, 공유자우선매수에 관한 특별매각조건 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

안동지원 2025타경100337 (1)

2.2. 소재지

경상북도 안동시 용상동 974-1 경동아파트 14층 1410호

2.3. 용도

아파트

2.4. 감정가

53,000,000원 (5천3백만원)

2.5. 면적 정보

* 토지 면적: 35.12㎡ (약 10.63평)

* 토지 지분: 17.56㎡ (약 5.31평)

* 건물 면적: 59.87㎡ (약 18.11평)

* 건물 지분: 29.93㎡ (약 9.05평)

2.6. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

2.7. 경매 구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

한화생명보험주식회사

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 용상동 소재 "길주중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근 일대는 학교, 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 형성된 주거 지역입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 인접 도로상태

남서측으로 포장된 도로를 통해 아파트로 진출입이 가능합니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역 (2020-08-24)

* 소로3류 (폭 8m 미만) (2023-07-06) (소로3-56호선) (접합)

* 중로 3류 (폭 12m~15m) (중로3-6호선) (접합)

* 가축사육제한구역 (2025-07-07) (전부제한구역)

* 상대보호구역 (2020-12-01) (길주중학교)

* 절대보호구역 (2020-12-01) (길주중학교)

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2014년 4월 7일에 접수된 안동중앙신용협동조합의 근저당권 (을5, 채권최고액 42,000,000원)입니다.

4.2. 소멸되는 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인하여 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 갑9, 갑10, 갑11 등)

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

4.4. 채권 현황

* 경매 신청 채권자: 한화생명보험주식회사 (강제경매, 채권액 14,275,582원)

* 말소기준권리 채권자: 안동중앙신용협동조합 (근저당, 채권최고액 42,000,000원)

* 등기부채권 총액: 42,000,000원

4.5. 임차인 현황

본건에 등재된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4.6. 특별 매각조건

본건은 지분 매각으로 진행되며, 공유자 우선매수에 관한 특별 매각조건이 적용됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주거 환경

본건 소재지는 안동시 용상동의 기존 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

인근에 길주중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 생활 편의 시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 아파트 기본 정보

* 아파트 명칭: 경동아파트 (용상경동아파트)

* 주소: 경상북도 안동시 용상동 974-1

* 사용승인일: 1993년 12월 1일

* 총 동수: 1동

* 총 세대수: 195세대

* 최고층: 15층

* 관리사무소 연락처: 054-821-6107

6.2. 본건 상세 정보

* 위치: 15층 건물 중 14층 1410호

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

* 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 타일붙임, 바닥은 타일붙임 등 마감되었습니다.

* 전용면적: 59.87㎡ (약 18.11평)

* 추정 공급면적: 약 79.8㎡ (약 24.14평)

6.3. 단지 규모

* 총 면적: 18,770.7㎡

* 총 주차대수: 95대

* 전기차 충전기 (지상): 3대

6.4. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 승강기 시설, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지분 매각

본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분(약 1/2로 추정)으로 매각되는 물건입니다. 이는 향후 소유권 행사 및 관리에 있어 공유자와의 협의가 필수적이며, 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

7.2. 공유자 우선매수권

입찰 기일에 최고가 매수 신고인이 있더라도, 공유자가 동일한 가격으로 해당 지분을 우선 매수할 수 있습니다. 이는 입찰 참여자에게 불확실성을 제공하며, 실제로 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

7.3. 내부 상태 미확인

감정평가 과정에서 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 유사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

7.4. 건축물 표제부 용도 불일치 가능성

제공된 건축물 표제부 정보에 따르면 주요 용도가 "위험물저장및처리시설"로 기재되어 있습니다. 그러나 전유부 정보에서는 "경동아파트 1410호"로 명확히 확인됩니다. 이로 인해 건축물대장과의 불일치 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

7.5. 지역 제한

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 길주중학교 인근의 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

8. 종합 의견

본건은 안동시 용상동 소재 경동아파트의 지분 매각 물건으로, 전용면적 59.87㎡(약 18.11평)의 지분 가치를 기준으로 합니다. 감정가는 5,300만원으로 책정되었습니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 면적의 아파트 전체가 1억원 이상의 가격에 거래되고 있어, 본건의 감정가는 해당 지분의 시장 가치를 합리적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

하지만, 본건은 지분 매각이라는 점과 공유자의 우선매수권 존재라는 중요한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이로 인해 입찰 과정에서 불확실성이 크고, 실제 낙찰 후에도 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 감정평가 당시 내부 확인이 불가했다는 점도 유의해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 실거주 또는 투자: 지분 매각 물건으로, 공유자와의 협의를 통해 실제 거주하거나 투자 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 시세 반영 감정가: 유사 면적 아파트 전체 매매 시세 대비 지분 가치가 감정가에 반영된 수준으로 보여, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 안정된 주거 환경: 안동시 용상동의 기존 주거 지역 내 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일한 경동아파트 59.865㎡ 면적이 2025년 12월 23일 10,500만원에 거래되었습니다.

* 이는 본건과 동일한 면적의 전체 아파트가 약 1억 5백만원에 거래되었음을 의미합니다.

* 본건은 해당 면적의 지분(약 1/2로 추정) 매각이므로, 해당 지분의 시장 가치는 약 5,250만원 (10,500만원 / 2)으로 추산됩니다.

* 본건의 감정가는 5,300만원으로, 이는 추정된 지분 시장 가치와 유사한 수준입니다.

10.2. 입찰가 산정 고려사항

* 공유자 우선매수권: 이 권리는 입찰 참여자에게 가장 큰 변수로 작용합니다. 공유자가 최고가에 우선매수할 경우, 입찰자는 낙찰받지 못하게 되므로, 입찰 금액 결정 시 심리적, 경제적 부담을 고려해야 합니다.

* 지분 매각의 복잡성: 향후 재산권 행사 시 제약이 따르므로, 이를 감안한 투자 가치를 산정해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 내부 수리비 등 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

10.3. 예상 입찰가 제안

현재 제시된 감정가 5,300만원은 시장 가치를 합리적으로 반영한 것으로 보입니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성, 지분 매각의 특수성, 그리고 내부 상태 미확인 등의 리스크를 고려할 때, 입찰은 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가인 5,300만원 내외로 시작하되, 입찰 현장의 경쟁 상황과 본인의 투자 기준에 따라 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다. 공유자 우선매수권 행사를 고려하여, 무리하게 높은 가격을 제시하는 것은 지양해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.