나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12740 [1] 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1797 아산테크노밸리이지더원4단지 401동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 '염작초등학교' 동측 인근에 위치하고, 주변은 산업단지 인근의 아파트지대로서 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 무난시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층으로 (사용승인일: 2016.12.14) 외벽 : 페인팅 및 석재붙임 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

본건은 '아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)' 으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비(개별) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지인 토지로서 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측 및 서측, 남측으로 왕복4차선인 시내간선도로를 이용하여 접근가능 하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 양호시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산테크노밸리), 소로3류(폭 8m 미만) (2013-07-16)(소로3-15)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-07-16)(중로1-2)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-17호선(아산테크노밸리))(접함), 가축사육제한구역(2021-07-22) (전부제한구역), 상대보호구역(2016-04-08)(테크노중학교), 상대보호구역(염작초등학교), 비행안전제6구역(전술), 일반산업단지(아산테크노밸리).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12740 (1)

소재지: 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1797, 아산테크노밸리이지더원4단지 401동 5층503호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 42.58㎡ (약 12.88평)

건물면적: 72.09㎡ (약 21.79평)

1.3. 건물 정보

아파트명: 아산테크노밸리 EG the1 4단지

주소: 충청남도 아산시 아산밸리중앙로 67 (둔포면 석곡리)

사용승인일: 2016년 12월 14일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 중 5층 (401동)

이용상태: 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등 아파트

설비내역: 급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 개별 난방 등

1.4. 매각 정보

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 '염작초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 산업단지 인근의 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 아파트 단지까지 차량의 출입이 용이합니다.

인근 시내간선도로상에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

단지 동측, 서측, 남측으로 왕복 4차선 시내간선도로를 통해 접근 가능하며, 도로 여건은 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산테크노밸리)으로 지정되어 있습니다.

소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(염작초등학교, 테크노중학교), 비행안전제6구역(전술), 일반산업단지(아산테크노밸리) 구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 근저당 (말소기준권리): 대전축산업협동조합, 2019.07.11 접수, 163,200,000원

- 근저당: 주식회사신사에이엠씨대부, 2022.05.18 접수, 105,000,000원

- 전세권설정: 주식회사신사에이엠씨대부, 2022.05.18 접수, 5,000,000원

- 임의경매: 주식회사신사에이엠씨대부, 2025.11.20 접수, 71,141,479원 (본건 경매개시결정)

등기부채권 총액: 273,200,000원

3.2. 말소기준권리

을4, 근저당권, 대전축산업협동조합 (2019.07.11 접수)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸됩니다.

다만, 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있으므로, 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황 및 주의사항

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상이나 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 별도의 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 아산테크노밸리 지역은 대규모 산업단지와 연계된 주거지역의 특성을 가집니다.

주변에 산업단지 근로자들을 위한 주거 및 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 배후 수요

인근 아산테크노밸리 산업단지 종사자들을 주요 배후 수요층으로 예상할 수 있습니다.

단지 내 및 인근 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 복리시설이 있습니다.

염작초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

5.2. 교육시설

염작초등학교가 인근에 위치하며, 테크노중학교 또한 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 주차시설

아산테크노밸리 EG the1 4단지 아파트 단지는 총 832대의 주차 공간을 확보하고 있습니다 (실내 자주식 721대, 실외 기계식 111대).

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 유찰되거나 특별한 사유가 있었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

6.2. 법적/행정적 제한

비행안전제6구역(전술)에 해당하여 군사 작전상 제한사항이 있을 수 있으며, 특정 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

일반산업단지 인근에 위치하여 산업 활동으로 인한 환경적 요인이 존재할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

현황 조사를 통해 말소되지 않는 권리(예: 지상권)가 있는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축급(2016년 준공)인 아파트로서, 아산테크노밸리라는 산업단지 배후 주거 지역에 위치하고 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

재매각 물건이라는 점과 임대차 관계가 미상이라는 점은 본건 경매 물건을 취득함에 있어 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

부동산 시장 상황 및 본건의 개별적 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 아산테크노밸리 일반산업단지 인근 배후 주거 단지로서의 안정적인 임대 수요 기대.

* 2016년 준공으로 내부 컨디션 양호할 것으로 예상되며, 비교적 최신식 편의시설 이용 가능.

* 재매각으로 인한 가격 조정 가능성이 있어 시세 대비 저렴한 취득 기회 모색 가능.

* 향후 지역 산업단지 발전 및 인구 유입에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다.

최근 매매 자료 분석 결과, 유사 면적(72.09㎡ ~ 72.345㎡)의 아파트가 2026년 7월에 190,000,000원부터 215,000,000원까지 거래되었습니다.

평균 거래가는 약 205,000,000원 수준입니다.

본건은 재매각 물건이며, 임대 관계가 미상인 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 권장됩니다.

최근 최저 거래가인 190,000,000원과 평균 거래가 205,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득하는 것이 중요합니다.

이에, 예상 입찰가는 195,000,000원에서 205,000,000원 사이로 제안합니다.

본 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시장 상황을 기반으로 산출되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.