나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9831 [1] 대구광역시 동구 용수동 62 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든감정 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 용수동 소재 ‘팔공산케이블카탑승장’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 '동화사집단시설지구' 내의 숙박시설, 근린생활시설, 상업나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 보통인 편임.

형태 및 이용상태

남측 하향의 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성한 사다리형에 가까운 상업용건부지 로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약15m, 북동측으로 폭 약3m 이상의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립 승인지역, 공원마을지구(공원집단시설지구)(팔공산국립공원), 국립공원에 속함.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1)건물 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 2층건으로서 사용승인 : 2004.08.30일 외벽 : 복합판넬, 몰탈위 페인팅, 스톤코트, 인조석 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지도배, 각종 내장타일 및 실내 인테리어 마감 바닥 : 인조석, 장판지, 타일 등 마감 창호 : 하이섀시 복층유리창임.

이용상태

기호(1)건물 : 숙박시설로서 1층 : 주차장(1실 1주차장), 보일러실, 창고 등 2층 : 객실, 사무실, 숙소 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 심야전기보일러 및 유류보일러에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 제시외 건물이 1개동 소재하여, 개략적인 실측에 의거 면적사정, 평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

별첨 '사진용지’에서와 같이 본건 건물 옥상에 태양광발전설비가 설치되어 있으나, 평가목적 을 고려하여 본 평가에서는 이를 제외하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.
옥상에 설치된 태양광발전설비 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원에서 진행 중인 2025타경9831 (1) 부동산 임의경매 사건의 매각 대상입니다.

소재지는 대구광역시 동구 용수동 62번지이며, 건축물대장상 신주소는 대구광역시 동구 팔공산로185길 53입니다.

해당 물건의 주 용도는 숙박시설입니다.

감정평가액은 4,014,023,600원입니다.

토지 면적은 1,551.00㎡ (약 469.18평)이며, 건물 면적은 1,631.40㎡ (약 493.52평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 가창농업협동조합입니다.

주요 주의사항으로는 토지와 건물 일괄 매각, 제시외 건물 포함 매각, 옥상 태양광발전설비는 매각에서 제외된다는 점입니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 용수동 소재 ‘팔공산케이블카탑승장’ 남측 인근에 위치하고 있으며, ‘동화사집단시설지구’ 내에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 숙박시설, 근린생활시설, 상업용 나지 등으로 형성되어 있어 관광 및 상업 활동이 가능한 입지입니다.

교통 상황은 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 편입니다.

토지는 남측 하향의 완경사지에 위치하나 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 사다리형에 가까운 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 서측으로 폭 약 15m, 북동측으로 폭 약 3m 이상의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한 상태는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립 승인지역, 공원마을지구(공원집단시설지구)(팔공산국립공원) 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 03월 26일 접수된 가창농업협동조합의 근저당권(을32, 을19)입니다.

등기부등본상 채권 총액은 3,360,000,000원입니다.

감정평가액 대비 채권 총액을 고려할 때, 경매 절차 진행 시 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황으로는 김강연이라는 임차인이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

모든 권리관계 및 점유 현황은 실제 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 팔공산 국립공원 및 동화사집단시설지구 내에 위치하여 관광객을 대상으로 하는 숙박시설로서 잠재력이 높은 지역입니다.

주변에 다양한 숙박, 음식, 편의시설이 밀집해 있어 관광객 유치에 유리한 상권 환경을 갖추고 있습니다.

팔공산 지역의 관광 활성화 추세에 따라 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변에는 팔공산 케이블카 탑승장, 동화사 등 주요 관광 명소가 위치하고 있습니다.

국립공원 지역 특성상 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

다만, 일반적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)의 접근성은 관광지 특성상 다소 제한적일 수 있으며, 이는 차량 이용을 통해 보완해야 할 부분입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용 제한: 본건 토지는 자연환경보전지역, 국립공원 지역 등에 속해 있어 건축 증축, 개축 등 개발 행위에 대한 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다.

* 도로 접근성: 북동측으로 접한 3m 도로의 폭이 좁아 차량 진출입 시 일부 불편이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2004년 8월 30일 사용 승인된 건물로, 외벽, 내부 시설 등에 대한 전반적인 점검 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 1개동이 포함 매각되나, 건물개황도 등 관련 자료를 통해 정확한 면적 및 현황을 파악하고 소유권 관계를 재확인해야 합니다.

* 태양광 발전 설비 제외: 옥상에 설치된 태양광 발전 설비는 매각에서 제외되므로, 향후 해당 설비의 소유 및 철거 문제에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 팔공산 국립공원 지역 내 위치하여 쾌적한 자연환경을 자랑하지만, 국립공원 관리 규정 등 환경 관련 규제가 사업 운영에 영향을 미칠 수 있습니다. 별도의 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공원 관리 및 지역 특성을 고려한 운영 전략이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 팔공산 국립공원 내 관광단지에 위치한 숙박시설로, 입지적 강점과 잠재력을 갖춘 물건입니다.

권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 투자할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

건물은 연식에 따른 유지보수 필요성이 예상되나, 기본적인 골격은 양호할 것으로 보입니다.

팔공산 지역의 관광 수요 증가와 더불어 숙박시설로서의 가치가 지속적으로 유지될 것으로 전망됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광 거점 입지: 팔공산 지역의 주요 관광 명소와 인접하여 사계절 관광객 수요 확보가 용이합니다.

* 안정적인 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 관광 개발 계획 및 국립공원 관리 정책 변화에 따라 미래 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 쾌적한 자연 환경 속에서 숙박 시설을 운영할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,014,023,600원입니다.

현재까지 분석된 권리관계상 인수할 채무 또는 보증금은 없으므로, 감정가격을 기준으로 향후 예상되는 명도 비용, 수리 비용, 지역 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는 철저한 현장 조사와 시장 분석을 바탕으로, 적정 수익률을 확보할 수 있는 전략적인 입찰가 결정이 중요합니다. 본 물건은 감정가 수준 또는 그 이하에서 진입을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.