나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1271 [1] 대구광역시 중구 동문동 13-4 대구동문동현대썬앤빌중앙로역오피스텔 16층1624호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운심감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 소재 "대구지하철 1호선 중앙로역" 동측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 상업, 업무용빌딩 및 공원 등으로 형성 되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스승강장이 소재하여 제반교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상24층 건 중 제16층 제1624호로서, -외벽 : 복합판넬 및 몰탈위페인트 등 마감 -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 -바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감 -창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 상업업무용건물 건부지입니다.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 2차선 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구 가축사육제한구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다. (2)기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

경매 사건번호: 대구지방법원 2025타경1271 (1)

소재지: 대구광역시 중구 동문동 13-4 대구동문동현대썬앤빌중앙로역오피스텔 16층1624호

용도: 오피스텔

건물 면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

토지 면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

감정가: 155,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 서

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 소재 대구지하철 1호선 중앙로역 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상업 및 업무용 빌딩, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

1.2. 3. 인접 도로상태

북측으로는 왕복 2차선 도로, 서측으로는 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

등기부 요약상 말소기준권리는 2025년 11월 25일에 접수된 갑5 강제경매(채권자: 서지원, 채권금액: 170,579,470원)입니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권(채권자: 서지원, 임차보증금: 165,000,000원, 전입일자: 2022-04-25, 확정일자: 2022-04-06)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다. 물건명세서 상 임대차보증금 165,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 3. 말소되는 권리

일반적으로 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 말소됩니다. 등기부 요약 상 갑2 소유권이전1번신탁등기말소는 이미 말소된 권리입니다.

1.4. 건물 및 토지 정보

1.4. 1. 건물 구조 및 상태

건물은 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트 지붕을 갖추고 있습니다. 지하 4층, 지상 24층 건물 중 16층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 복합판넬 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 새시창호로 마감되어 있습니다. 건물 완공일은 2021년 11월 25일입니다.

1.4. 2. 건물 면적

전용면적은 29.94㎡ (약 9.06평)입니다.

1.4. 3. 토지 면적

토지 지분 면적은 3.70㎡ (약 1.12평)입니다.

1.4. 4. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구에 해당합니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1. 주변 상권

해당 물건이 위치한 중구 동문동 일대는 대구의 중심 상업 및 업무 지구로서 유동인구가 풍부한 지역입니다.

1.5. 2. 시설 현황

주변 일대가 상업, 업무용 빌딩 및 공원 등으로 형성되어 있어 다양한 편의시설 및 업무시설 이용이 편리합니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 편의시설

중앙로역(지하철 1호선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선 또한 이용 가능합니다.

1.6. 2. 주거환경

중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 주거와 업무 기능을 겸하기에 적합한 환경을 제공합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크 요인은 임차인 서지원의 보증금 165,000,000원을 매수인이 전액 인수해야 한다는 점입니다. 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰가가 보증금 인수액을 훨씬 상회하는 상황이 발생할 수 있어 총 취득 비용이 과다해질 위험이 있습니다. 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상으로는 보증금 전액 인수 조건이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

1.7. 2. 감정가 대비 낮은 최근 시세

본건의 감정가는 155,000,000원이지만, 최근 실거래가 자료에 따르면 유사 면적의 오피스텔이 98,000,000원에서 105,200,000원 사이에 거래되었습니다. 이는 감정가 대비 낮은 시세로, 낙찰가 산정에 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 3. 토지 지분

건물 대비 토지 지분 면적(3.70㎡)이 매우 작으나, 이는 집합건물의 특성상 건물과의 일괄 매각으로 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 추후 관리 문제 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.8. 종합 의견

1.8. 1. 물건 개요

대구의 핵심 상업 지구인 중앙로역 인근에 위치한 현대썬앤빌 오피스텔로 입지 조건은 매우 우수합니다. 하지만 165,000,000원이라는 높은 금액의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 큰 물건입니다.

1.8. 2. 권리관계

말소기준권리보다 선순위인 임차권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 그대로 승계되는 권리입니다. 따라서 임차인과의 관계 및 보증금 인수 조건을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 3. 시세

최근 실거래가가 감정가를 하회하는 점은 시세 반영에 대한 고려가 필요함을 시사합니다. 인수 보증금까지 고려하면 실제 취득 비용은 매우 높아지므로, 일반적인 투자 관점에서는 접근에 신중해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1. 역세권 입지

대구지하철 1호선 중앙로역 초역세권으로, 교통이 매우 편리하며 주변 상권 및 업무 시설 이용이 용이합니다.

1.9. 2. 소형 면적

전용면적 29.94㎡의 소형 오피스텔로 1인 가구 임대 수요가 꾸준하며, 소액 투자용으로 고려될 수 있습니다. (단, 높은 보증금 인수 조건은 이를 상쇄하는 큰 부담입니다.)

1.10. 예상 입찰가

1.10. 1. 시세 분석

제공된 최근 매매 데이터를 기반으로, 본건과 유사한 면적(28.69㎡)의 오피스텔이 10,501만원에서 10,520만원 사이로 거래된 점을 고려할 때, 본건(29.94㎡)의 적정 시세는 약 10,968만원에서 11,000만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 15,500만원으로 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

1.10. 2. 예상 입찰가

인수 보증금(165,000,000원)을 제외하고 순수 부동산 가치에 대한 입찰가를 산정할 때, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 120,000,000원 수준을 예상 입찰가로 고려할 수 있습니다. 이는 부동산 자체의 시장 가치에 근접한 수준입니다.

1.10. 3. 총 예상 취득 비용

만약 120,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 예상 취득 비용은 낙찰가 120,000,000원 + 인수 보증금 165,000,000원 = 285,000,000원이 됩니다. 이는 부동산 자체의 시세(약 110,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액이므로, 해당 물건의 취득은 재정적 부담이 매우 크며, 단순 시세 차익을 노리는 투자는 부적합합니다. 임차인과의 협상을 통한 보증금 조정 가능성, 향후 임대료 인상률 등을 면밀히 검토해야 하는 고위험 투자 대상입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.