나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9818 [1] 대구광역시 남구 대명동 1635 개나리아파트 나동 4층417호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재‘대명초등학교’북동측 인근에 위치하는 구분소유부동 산(아파트)인 ‘개나리아파트 나동 4층 417호(집합건축물대장상 전유부분면적: 59.8㎡, 복도 식, 남향)' 단위세대로서 부근은 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 주상용, 단독, 다가 구, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 시가지내에 소재하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며 남서측 인근에는 지하철역(대명역)이 위치하는 등 대중교통을 포함한 일반교통여건은 양호 함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 나동 10층 중 4층 417호 단위 세대로서, -사용승인일자: 1980.05.13 -외벽: 몰탈위 페이트 마감 등 -내벽: 벽지 마감 등 -바닥: 바닥재 및 기타 바닥타일 마감 등 -창호: 샷시 2중창임.

이용상태

아파트(방3, 거실주방, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생,급·배수시설 등과 화재설비 및 엘리베이터설비, 도시가스 개별 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 대상인 토지는 다각형의 토지로서 인근지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 '아파 트 부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 왕복 8차선 도로에 접하고 있으며 주 출입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구(중심) , 광로3류(폭 40m~50 m)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구대명초등학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법 률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상. 2) 기타: 현장조사시 관계인 부재상태로서 내부조사는 현장에 표기된 해당호에 의거, 주변 탐문 등에 따른 일반적 이용상황을 기준으로 하였으니 입찰시 참고하시기 바랍니 다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9818 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 남구 대명동 1635 개나리아파트 나동 4층 417호

용도: 아파트

건물 정보:

사용승인일자: 1980년 05월 13일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

층수: 해당 물건은 10층 중 4층에 위치

내부구조: 방3, 거실, 주방, 욕실 등

1.3. 면적 정보

토지면적: 33.03㎡ (약 9.99평)

건물면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

건축물대장상 전유부분면적: 59.8㎡ (약 18.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 198,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 ‘대명초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 주상용, 단독, 다가구, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있습니다. 토지는 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

일반 차량의 접근이 용이하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하고 지하철 대명역이 남서측 인근에 위치하여 대중교통을 포함한 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심)에 해당합니다. 또한 광로3류(폭 40m~50m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구대명초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2018년 09월 28일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을9)입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있어 이에 대한 확인 및 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

전입일자: 2018년 10월 26일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 금액이 미상인 경우와 달리 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

3.4. 등기부 요약

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 윤순이 (1994-06-07), 전영신 (1999-07-12), 최귀자 (2018-09-28)

* 근저당권: 한국자산관리공사 (2018-09-28, 120,450,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 에이파이낸셜대부주식회사 (2021-08-20, 1,000,000원, 말소)

* 소유권이전신탁: 우리자산신탁주식회사 (2021-08-20, 말소예정)

* 근저당권부채권근질권설정: 웰컴저축은행주식회사 (2025-07-08, 1,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정: 에이파이낸셜대부 (2025-11-24, 103,101,369원, 말소)

등기부채권 총액: 121,450,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 대구광역시 남구 대명동의 주거 및 상업 복합 지역에 위치하고 있습니다. 대로변으로는 상가 시설이 발달해 있으며, 배후로는 주택 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 지역 생활권의 중심 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

주요 시설로는 대명초등학교가 인근에 있으며, 다양한 상가 시설과 주거 단지가 밀집해 있습니다. 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상가 및 주거 지역 이용에 편리하며, 대명초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 교통시설

시내버스 정류장 및 지하철 대명역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주거환경

개나리맨션 아파트는 관리사무소, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설을 갖추고 있습니다. 단지 내 총 주차 대수는 270대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1980년에 사용승인된 건물로, 40년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획상 제한

시가지경관지구, 광로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 명시된 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 권리이므로, 인수 시 해당 권리로 인한 제약 및 추가 비용 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 아파트로, 초등학교와 근접한 입지, 양호한 교통 여건, 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 1980년식 건물이라는 점과 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 주요 투자 고려 리스크 요인입니다. 신중한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 인한 교육 환경 및 주거 편의성

* 대중교통 접근성이 양호하여 도심 및 외곽 이동 용이

* 지역 생활권 내 상업 시설 및 주거지 혼재로 인한 생활 편의성

* 장기적으로 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

감정가는 198,000,000원이나, 최근 실거래가(2026년 3월~5월)는 163,000,000원에서 176,000,000원 사이로 확인됩니다. 특히 4층이라는 점과 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 현 시세 및 잠재적 리스크를 고려하여 170,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 지상권 관련 상세 조사 선행이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.