나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9947 [1] 대구광역시 수성구 시지동 28 시지태왕아너스 101동 25층2501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 시지동 소재 “고산중학교” 동측 인근에 위치하는 "시지 태왕아너스 제101동 제25층 제2501호” 단위세대로서, 주위일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재함.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 용이하고, 남측 인근으로 달구벌대로가 통과하며 단지 남측 인근 도로변에 버스정류장, 남서측 및 남동측 인근에 대구지하철2호선 역사가 (고산역, 신매역) 소재하는 등 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층 지상25층 건물 내 제25층 제2501호 단위 세대로서, 외벽 : 외장타일 및 몰탈 위 페인팅 마감. 내벽/천장 : 벽지, 천정지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 내부 바닥재 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재설비, 도시가스에 의한 바닥난방 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 정지되어 있으며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 15미터 및 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(고산중학교), 상대보호구역(매호중학교), 상대보호구역(시지아이숲 유치원), 상대보호구역(시 지초등학교), 절대보호구역(고산중학교), 절대보호구역(시지아이숲 유치원)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9947 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

1.2. 물건현황

소재지: 대구광역시 수성구 시지동 28 시지태왕아너스 101동 25층2501호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 44.57㎡ (약 13.48평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

1.3. 감정평가내역

감정가: 460,000,000원

1.4. 아파트정보

아파트명: 시지태왕아너스

준공연도: 2007년

총 세대수: 407세대 (단지 전체)

사용승인일: 2007년 11월 26일

해당 동/층: 101동 25층 (총 25층)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 대구광역시 수성구 시지동 소재 "고산중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위로는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 남측 인근으로 달구벌대로가 통과합니다. 단지 남측 인근 도로변에 버스정류장이 위치하며, 남서측 및 남동측 인근에 대구지하철 2호선 역(고산역, 신매역)이 소재하는 등 전반적인 교통 여건이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 다수의 학교(고산중학교, 매호중학교)와 유치원(시지아이숲 유치원) 주변에 따른 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 이전: 김영훈(2008년), 김철수(2012년), 김상욱(2021년)

말소기준권리: 한국금융자산대부주식회사의 근저당권 (2022년 9월 21일, 39,000,000원) - 매각으로 말소 예정

기타 권리: 하나캐피탈 가압류 (2025년 8월 26일, 42,212,500원) - 매각으로 말소 예정, 오현주 강제경매 (2025년 11월 28일, 289,635,068원) - 매각으로 말소 예정

3.2. 임차인분석

임차인: 오현주

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 6월 19일

확정일자: 2022년 9월 15일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 말소기준권리보다 빠른 2019년 6월 19일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 또한, 2025년 7월 17일자로 주택임차권이 등기되었으며, 임차권등기상의 권리금액은 340,000,000원입니다.

3.3. 권리분석요약

본건은 선순위 대항력 있는 임차인 오현주가 존재합니다. 오현주는 전입일자가 2019년 6월 19일로 말소기준권리보다 선순위이며, 보증금 280,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 오현주가 채권자로 강제경매를 신청하였으므로, 경매가 진행되어 낙찰될 경우 채권 금액(289,635,068원)을 우선 배당받게 되므로, 낙찰가에 따라 인수되는 보증금액이 달라지거나 없을 수도 있습니다.

3.4. 매각으로소멸되지않는권리

을구 순위 15번 주택임차권 (오현주, 임대차보증금 280,000,000원, 전입일자 2019.06.19.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거지역에 위치하고 있으며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 주변에 학교가 많아 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 관련 검색 결과, 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다. 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 학군

단지 인근에 고산중학교, 매호중학교, 시지초등학교, 시지아이숲 유치원 등이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련

선순위 대항력 있는 임차인 오현주의 보증금 280,000,000원에 대한 인수 부담 가능성이 존재합니다. 경매 절차에서 임차인이 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우, 그 금액만큼 매수인이 인수하게 됩니다.

6.2. 기타

임대 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인 오현주가 점유 중인 것으로 파악됩니다.

7. 종합의견

본 물건은 대구 수성구 시지동의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 편리한 교통 환경과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부가 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 배당 여부와 배당 금액을 면밀히 분석하여 인수될 보증금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 대구 수성구 시지동의 명문 학군 및 생활 편의시설이 밀집한 지역.

* 편리한 교통: 대구지하철 2호선 역(고산역, 신매역) 인접 및 주요 간선도로 접근성 우수.

* 신축급 아파트: 2007년 준공으로 비교적 최신 건축물.

* 가치 상승 잠재력: 수성구의 지속적인 부동산 가치 상승 기대.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 아파트 단지 내 유사 면적(84.88㎡)의 25층 매매 사례가 2026년 6월 3일에 405,000,000원에 있었습니다. 또한, 16층 매매가는 2026년 3월 30일에 450,000,000원, 6층 매매가는 2026년 1월 27일에 405,000,000원이었습니다. 본건의 감정가는 460,000,000원입니다.

9.2. 예상입찰가산정

본건은 대항력 있는 임차인 오현주가 보증금 280,000,000원을 보유하고 있으며, 채권자인 오현주가 강제경매를 신청한 사건입니다. 이는 경매 낙찰가에서 오현주의 채권(289,635,068원)이 우선 배당될 가능성이 높음을 시사합니다. 낙찰가액이 오현주의 채권액 이상일 경우, 오현주는 자신의 채권을 배당받게 되어 보증금 280,000,000원 전액을 인수하지 않을 수도 있습니다.

현재 시세(최고 450,000,000원, 동일 층 405,000,000원)와 채권자의 경매 신청 금액(289,635,068원)을 고려할 때, 임차인의 배당 후 인수하는 보증금액이 최소화된다는 가정 하에, 시세보다 낮은 금액으로 입찰하는 것이 유리합니다.

이에 따라, 채권자의 경매 신청 금액을 상회하고 시장 가격보다는 낮은 수준에서 보수적으로 입찰가를 산정하면, 약 330,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황과 임차인의 배당 결과 예측 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.