나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9922 [1] 대구광역시 동구 신기동 174-4 비지구 가동 지하층300호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신기동 소재 "신기중학교" 북측 근거리에 위치하는 "동부프라자 비지구 가동 지하층 300호" 단위상가로서, 주위 일대는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로(반야월로)가 통과하고, 버스정 류장 및 근거리에 지하철 역사가 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물 중 지하층 300호 단위상가로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 콘크리트 위 페인팅임. 바닥 : 콘크리트 마감.

이용상태

가) 판매시설(공실) 상태임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 부정형의 토지로서, 자체 지반 대체로 평탄하게 정지되어 있으며, 판매시설 및 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 왕복 4~5차선 간선도로(반야월로), 서측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 시장, 중로1류(폭 20m~ 25m)(2022-05-30)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선 도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소 음대책구역 제3종구역(2021-12-29) 기호 (2) : 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 시장, 가축사육제 한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 (2021-12-29) 기호 (3) : 중심상업지역, 방화지구, 시장, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 (전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건은 집합건축물대장상 ‘대구광역시 동구 신기동 174-4, 174-1, 182, 532-6’ 위 사지상 소재이나, 집합건물 등기사항전부증명서상 ‘대구광역시 동구 신기동 174-4, 182, 532-6’ 위 삼지상 소재인바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9922 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신기동 174-4 비지구 가동 지하층300호

용도: 근린상가

감정가: 14,000,000원

토지면적: 10.64㎡ (약 3.22평)

토지지분: 10.64㎡ (약 3.22평)

건물면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

건물지분: 17.885㎡ (약 5.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 추가 기본 정보

구분건물감정평가요항표 요약:

본 건은 대구광역시 동구 신기동 소재 "신기중학교" 북측 근거리에 위치한 "동부프라자 비지구 가동 지하층 300호" 단위상가임.

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물 중 지하1층 300호 단위상가.

이용 상태: 판매시설 (공실) 상태임.

설비 내역: 공용 위생 및 급배수설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 동구 신기동 소재 "신기중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로(반야월로)가 지나고 버스 정류장 및 지하철 역사가 근거리에 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됨.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 신기중학교가 인근에 위치함.

* 상업시설: 주위 일대에 각종 근린생활시설이 소재하며, 인근 율하지구 내에는 롯데쇼핑프라자, 이마트 반야월점 등 중규모 상업시설이 있음.

* 주거시설: 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택이 다수 소재함.

* 기타: 동구 지역에는 다양한 문화 시설 및 편의 시설이 분포하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 현재환 (1991-03-18)

* 근저당권 (말소기준권리): 장재욱 (1993-01-11, 50,000,000원)

* 가압류: 기술신용보증기금 (1995-12-02, 말소)

* 근저당권부 채권 압류: 신용보증기금 (2025-11-12, 말소), 서울보증보험주식회사 (2026-05-11, 말소)

* 임의경매: 장재욱 (2025-12-01, 50,000,000원)

등기부채권 총액: 50,000,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 상세 내용 없음.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 시 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 신기동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 공존하는 지역으로, 인근에 신기중학교가 있어 학생 유동인구의 잠재력이 있습니다. 상가로서 기본적인 근린 상권 기능을 수행할 수 있는 입지입니다.

4.2. 상권 동향

대구 동구는 지역별로 상권이 다소 분산되는 경향을 보이며, 율하 지구 등에는 중규모 상권이 형성되어 있습니다. 본 건의 경우, 지하층에 위치하나 인근 아파트 단지와 주택가 배후 수요를 고려할 때, 특정 업종(예: 소규모 음식점, 서비스업 등)에 적합할 수 있습니다. 다만, 상권의 직접적인 분석은 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

주요 간선도로인 반야월로가 인접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다. 인근에 버스 정류장이 있으며, 지하철 역사도 근거리에 위치합니다.

5.2. 편의시설

주변에 아파트 단지, 주택가 등이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 신기중학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 (1) 토지: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 시장, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역.

* 기호 (2) 토지: 중심상업지역, 방화지구, 소로2류, 시장, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역.

* 기호 (3) 토지: 중심상업지역, 방화지구, 시장, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역.

특히, 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 지정은 해당 지역의 건축 및 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 건축물대장 및 등기부상 주소 차이

집합건축물대장상 주소('대구광역시 동구 신기동 174-4, 174-1, 182, 532-6' 위 사지상)와 집합건물 등기사항전부증명서상 주소('대구광역시 동구 신기동 174-4, 182, 532-6' 위 삼지상)에 차이가 존재하므로, 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

6.3. 혐오/기피시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 대구 동구에서는 갈등 유발 예상 시설 설치 시 사전 고지 조례가 시행되고 있습니다. 하지만 본 건의 즉각적인 인근 지역에서 특정 혐오 또는 기피 시설이 확인되지는 않았습니다.

6.4. 임대 불확실성

임대 관계가 미상으로, 공실 상태라는 점은 추후 임차인 확보 및 임대 수익 발생에 있어 불확실성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 신기동 소재 근린상가로, 신기중학교 인근에 위치하여 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 교통 여건은 보통 수준이며, 상가 건물로서의 용도에 부합합니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 상세 내용 확인 및 인수되는 권리(지상권)가 있는지 주의 깊게 살펴야 합니다. 다만, 건축물대장과 등기부상 주소지의 차이, 임대 관계 미상 및 공실 상태는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 비행안전구역 및 소음대책구역 지정 등 토지이용계획상의 제한사항도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가 14,000,000원으로 비교적 낮은 금액대로, 소액 투자가 가능합니다.

* 안정적인 입지: 아파트 단지, 주택가 등 배후 수요가 있고, 근린상가로 이용 가능한 입지입니다.

* 교통 접근성: 간선도로 인접 및 대중교통 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 판단할 때, 본 건의 감정가인 14,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 인수해야 할 보증금이 없고 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상되므로, 본 물건의 희소성과 향후 활용 가치를 고려하여 적정 마진을 고려한 입찰이 가능할 것으로 보입니다. 단, 정확한 예상 입찰가는 주변 상가 시세, 임대 수익률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 조사 후에 산정하는 것이 바람직합니다. 본 건은 감정가 14,000,000원을 기준으로, 추가 조사 결과에 따라 13,000,000원 ~ 16,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.