나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1280 [1] 대구광역시 중구 남산동 2233-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "대구지하철3호선 남산역"북동측 인근에 위치하며 주위는 기존주택지대로서 노선상가,단독주택,아파트단지등으로 구성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입가능하며 인근에 시내버스 및 대구지하철 3호선이 운행중인바 전반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 주상용건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 8미터,북동측으로 폭약3미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북공업고등학교,경구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법> 가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항:미상임. 기타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서 외벽:치장타일마감 내벽:벽지 및 일부 타일마감등 바닥:장판지 및 일부 타일마감등 창호:새시창임.

이용상태

1층:근린생활시설 2,3층:주택

설비내역

전체 급.배수 위생설비되어 있으며 2,3층 주택부분에 난방설비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경1280 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 대구광역시 중구 남산동 2233-7

용도: 근린주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 221,389,440원

1.3. 면적 정보

토지면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물면적: 143.52㎡ (약 43.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 대구지하철 3호선 남산역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대로서 노선상가, 단독주택, 아파트단지 등으로 구성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 대구지하철 3호선이 운행 중인바 전반적인 교통상황은 보통시됨.

2.3. 도로 상태

본건 서측으로 폭 약 8미터, 북동측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)

상대보호구역 (동부교육청 문의, 경북공업고등학교, 경구중학교)

주거환경개선지구

가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 1월 27일 접수된 동구새마을금고 근저당권 (을8)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 미제시)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 25,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2026-01-27

대항력: 없음

비고:

3.4. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류 등이 기재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

다만, 2025년 7월 10일 접수된 이재관의 소유권이전청구권가등기(매매예약)와 2025년 10월 1일 접수된 경남신용보증재단의 6번가등기소유권이전청구권가처분은 말소되지 않고 인수될 가능성이 있으므로, 권리관계 확인 시 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본 물건은 1층 근린생활시설 및 2,3층 주택으로 구성된 근린주택임.

주변은 기존 주택지대에 노선상가, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재된 복합 상권임.

4.2. 주거환경

주거환경개선지구에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성을 고려해 볼 수 있음.

주변에 학교가 있어 교육 환경은 양호한 편임.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

대구지하철 3호선 남산역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리함.

인근에 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

경북공업고등학교, 경구중학교 등 교육시설이 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

말소되지 않는 권리인 소유권이전청구권가등기 및 소유권이전청구권가처분이 존재하므로, 이에 대한 인수 여부 및 관련 법적 검토가 필수적임.

6.2. 건물 노후화

건축물대장상 건축일자가 1993년으로, 약 33년 경과한 건물로 노후화에 따른 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 주거환경개선지구

주거환경개선지구 지정으로 인해 향후 재개발 또는 정비 사업 추진 시 사업 진행에 따른 변동 가능성이 있으나, 구체적인 사업 계획 및 진행 상황은 별도 확인이 필요함.

6.4. 혐오시설

제공된 정보 및 주변 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설이 있다고 볼 만한 정보는 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 대구지하철 3호선 남산역 역세권에 위치한 근린주택으로, 1층 근린생활시설과 2,3층 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있음. 주거환경개선지구 지정으로 인한 장기적인 개발 가능성도 긍정적인 요소임.

다만, 말소되지 않는 가등기 및 가처분 등 권리관계의 인수 가능성, 건물의 노후화 상태, 그리고 주거환경개선사업의 진행 불확실성 등을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

대구지하철 3호선 남산역을 도보로 이용 가능한 우수한 대중교통 접근성을 보유하고 있음.

8.2. 복합 용도

근린생활시설과 주택이 복합된 건물로, 다양한 임대 수익 모델 구축이 가능함.

8.3. 개발 잠재력

주거환경개선지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 사례 정보는 '삼우(A)'(2026년 3월 15,000만원, 59.87㎡)와 '남문시장3지구'(2026년 3월 11,500만원, 59.76㎡)로, 주로 다세대/연립주택으로 확인됨. 본 물건은 근린주택으로 연면적이 143.52㎡로, 제공된 사례의 전용 면적(약 60㎡)보다 훨씬 넓어 직접적인 가격 비교는 어려움.

감정가 221,389,440원 (3.3㎡당 약 169만원)은 해당 지역의 일반 주택 시세보다는 낮게 형성된 것으로 보이나, 근린생활시설의 포함 여부 및 임대 수익률 등을 종합적으로 반영하여 시세 조정을 해야 함.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 221,389,440원

인수 보증금: 0원

주변 시세, 건물 상태, 권리관계, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 177,000,000원

이는 일반적인 범위이며, 실제 경매 진행 시 경쟁률 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.