나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9888 [1] 대구광역시 수성구 수성동4가 1090-7 우방사랑마을 103동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코리아스탠다드 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동4가 소재 '대구도시철도2호선 대구은행역' 북동측 인근에 위치하는 '우방사랑마을' 제103동 제13층 제1302호로서, 부근일대는 아파트, 주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 대구도시철도2호선 대구은행역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건(제103동) 중 제13층 제1302호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 - 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감 - 창호 : 샷시 창호

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측, 남측으로 폭 약 12미터, 북측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하였 으며, 내부구조 및 마감재 등에 대한 사항은 동류형의 표준적인 세대를 기준하였고, 건물 구조변경 및 내부파손 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없었으니, 경매 진행시 참고하 시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경9888 (1)

1.2. 소재지

대구광역시 수성구 수성동4가 1090-7 우방사랑마을 103동 13층1302호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

377,000,000원

1.5. 면적 정보

* 토지면적: 30.95㎡ (약 9.36평)

* 토지 지분: 30.9536㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 건물 지분: 84.98㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO (한국자산관리공사)

1.9. 특이사항

현장 조사 당시 거주인 부재로 내부 마감 상태 및 구조 확인이 어려웠으며, 건물 구조 변경 및 내부 파손 유무는 구체적으로 확인할 수 없었음.

1.10. 주의사항

임대 관계 미상.

1.11. 특수물건정보

없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동4가 소재 '대구도시철도2호선 대구은행역' 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 대구도시철도2호선 대구은행역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

동측, 남측으로 폭 약 12미터, 북측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 추가 기재사항(하천)은 관련 부서 확인 필요.

3. 권리분석

3.1. 집합건물 등기부 요약

3.1. 1. 소유권 이전 내역

* 1996-12-04: 소유권 이전 (한명수)

* 2003-05-17: 소유권 이전 (예봉진)

* 2009-08-10: 소유권 이전 (이정규)

3.1. 2. 말소기준권리

* 2023-04-24: 근저당권 (한국자산관리공사, 380,600,000원)

말소기준권리로서, 본 경매 절차가 완료되면 위 근저당권은 말소됨.

3.1. 3. 기타 권리

* 2025-05-19: 임의경매개시결정 (한국자산관리공사, 355,732,573원)

본건 경매의 개시 결정 등기임.

* 2025-05-19: 가압류 (삼성카드, 14,372,161원)

말소 예정.

3.1. 4. 총 채무액

등기부채권 총액: 394,972,161원.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

3.2. 2. 대항력 있는 임차인 유무

제공된 정보상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단되나, 현장 조사 당시 임대 관계가 미상이었으므로 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

아파트, 주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 대구도시철도2호선 대구은행역 인근으로 상업 및 업무 기능이 일부 발달해 있음.

4.2. 잠재적 상권 가치

교통 편의성과 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 주거 상권을 형성하고 있으며, 향후 지역 개발에 따라 상권 가치 상승 잠재력이 있음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 우방사랑마을

* 건설사: (주)우방

* 주소: 대구광역시 수성구 수성동4가 1090-7

* 사용승인일: 1996년 10월 23일 (준공 31년차)

* 동수: 3개동

* 세대수: 342세대

* 총주차대수: 364대 (세대당 1.06대)

* 동별 최고층: 20층 (103동)

* 관리사무소 연락처: 053-741-7737

5.2. 면적 정보

* 건물 전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평) [cite:4 - 110.61m²/84.98m²]

* 건물 공급면적: 110.61㎡ (약 33.46평) [cite:4 - 110.61m²/84.98m²]

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 당시 거주인 부재로 내부 마감 상태, 구조, 파손 여부 등을 직접 확인하지 못하였으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 꼼꼼히 확인해야 함.

6.2. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

6.3. 토지이용계획상 제한사항

가축사육제한구역, 상대보호구역(동중학교) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건 아파트 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구의 핵심 지역에 위치한 아파트로, 지하철역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음. 1996년에 준공되어 연식이 있으나, 적절한 관리와 함께 꾸준히 시세가 유지되고 있는 단지임. 감정가는 377,000,000원이지만, 실제 거래되는 시세와 권리관계, 그리고 현장 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 대구광역시 수성구의 우수한 입지 조건 (대구은행역 역세권, 준주거지역).

* 안정적인 주거 단지 내 아파트 물건으로, 실거주 및 투자 가치 보유.

* 84.98㎡(약 25.71평)의 적절한 면적으로 수요층이 꾸준할 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 보임.

9. 예상 입찰가

감정가는 377,000,000원이며, 총 채무액은 394,972,161원으로 감정가를 초과하고 있음. 최근 소형 평형(34.44㎡)의 실거래가가 약 14,000만원 수준임을 고려할 때, 본건과 같은 중형 평형(84.98㎡)은 평당 시세가 더 높게 형성될 것으로 예상됨. 다만, 건물 연식 및 내부 미확인 사항 등을 고려하여, 감정가의 85~95% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

따라서, 예상 입찰가 범위는 320,000,000원 ~ 350,000,000원 사이로 제안하며, 법원 최저 매각 가격 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.