나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12765 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1437 충남타워 1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안성정중학교' 남동측 인근에 위치하는 "충남타워" 제1동 제1층 제101호 外 4개호수 로서, 주위는 대형마트, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 중 제1층 제101호 外 4개호 로서, - 외벽: 외장석재 붙임 등, - 내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1,2)는 호별 구분없이 일단의 사무실(상호명:충남 공인중개사 사무소), 기호(3,4)는 공실 상태, 기호(5)는 사무실(상호명:노무법인 신우)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 전기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 상업 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 35미터 내외, 서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로가 소재하며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-6)(접합), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안서초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록1,2: 벽체 구분 없이 일단의 사무실로 이용중임.
3. 대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음.
4. 경매신청채권자와 채무자겸소유자로부터 임차인 배제신청서가 제출됨.(첨부된 임대차계약서에 임차인 농협은행 주식회사는 임대목적물이 103호,104호,107호로 기재됨.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12765 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1437 충남타워 1동 1층 101호

용도: 근린상가 / 업무시설

감정가: 693,000,000원

토지면적: 10.44㎡ (약 3.16평) (토지지분)

건물면적: 56.35㎡ (약 17.05평) (건물지분)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천안신용협동조합 (갑3 등기사항 참조)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항:

* 목록 1, 2 (101호, 102호로 추정): 벽체 구분 없이 일단의 사무실로 이용 중임.

* 대항력 여지 있는 임대차 관계 미상의 임차인 존재.

* 경매 신청 채권자 및 채무자 겸 소유자로부터 임차인 배제 신청서가 제출됨. (첨부된 임대차계약서에 임차인 농협은행 주식회사는 임대목적물이 103호, 104호, 107호로 기재되어 있어 본건과의 관계 불명확)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안성정중학교' 남동측 인근에 위치하는 "충남타워" 1동 1층 101호(및 102호)로서, 주위는 대형마트, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황: 본 건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

건물구조: 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 중 1층. 외벽: 외장석재 붙임 등, 내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창호: 새시창호임.

토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m)에 접합. 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 을10 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2020.05.26 접수, 채권액 759,000,000원). 본 경매 신청 채권(갑3)보다 선순위임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 집합건물 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

인수되는 권리: 특별히 확인되는 인수 권리는 없음. 단, 대항력 있는 임차인의 존재는 별도 검토 필요.

임차인 현황:

* 임차인: 농협은행(주)성정동지점

보증금: 2,600,000,000원

차임: 0원

사업일자: 2012-03-09

대항력: 있음

비고: 임대차 계약서상 임대 목적물이 103호, 104호, 107호로 기재되어 있어, 본건(101호, 102호 추정)과의 관계에 대한 명확한 확인 및 임차인 배제 신청서 제출 사항에 대한 법적 검토가 필수적임.

* 임차인: 전 (전채문)

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

사업일자: 2021-06-16

대항력: 없음

* 임차인: 조 (조금석)

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2017-10-26

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이나 보증금 및 차임이 0원이므로, 명도 협의 및 진행 시 주의 필요.

* 임차인: 조 (조금성)

보증금: 3,000,000원

차임: 0원

사업일자: 2019-06-05

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 명도 진행 시 협의 또는 절차 필요.

4. 상권분석

주변 상권: 본 물건은 천안시 성정동의 중심 상업 지구에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호하며, 대형마트, 숙박시설, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

업종 적합성: 제1종 근린생활시설, 업무시설, 사무실 등으로 주로 이용되고 있으며, 본 물건의 용도와 부합합니다.

5. 생활정보

주변 시설: 천안성정중학교가 인근에 위치하고 있으며, 대형마트 등 편의시설 접근성이 좋습니다.

교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

혐오시설: 제공된 자료 및 검색 결과상 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 방문이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 0원인 조 임차인 및 300만원인 조 임차인이 대항력을 가지고 있어 명도 과정에서 부담이 될 수 있습니다.

농협은행 임대차 관계의 불확실성: 임대차 계약서상 임대 목적물이 본건과 불일치(103, 104, 107호 기재)하고, 임차인 배제 신청서가 제출된 점으로 인해 해당 임차인의 대항력 효력 유무에 대한 법적 검토 및 사실관계 확인이 필수적입니다.

일단 이용 사무실: 목록 1, 2(101호, 102호 추정)가 벽체 구분 없이 일단의 사무실로 이용 중이라는 점은, 명도 후 원상복구 또는 공간 분할에 따른 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있어, 채권 회수 우선순위에 따른 낙찰가의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동의 핵심 상업 지역에 위치한 근린상가 및 업무시설로서, 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 특히 농협은행 임대차 계약 관련 불확실성과 일단으로 이용 중인 사무실의 명도 및 원상복구 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

권리관계 및 임차인 현황에 대한 면밀한 추가 조사와 함께 현장 확인을 거쳐 신중하게 입찰에 참여할 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

천안시 핵심 상업 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승 기대.

현재 용도(근린상가, 사무실)에 따른 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

주변 상권의 지속적인 활성화 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 693,000,000원입니다.

말소기준권리인 근저당권(759,000,000원) 및 경매 신청 채권(648,049,949원) 등 총 권리 관계를 고려할 때, 감정가 대비 상당한 유찰 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 실질적인 인수 금액은 없습니다.

잠재적 리스크(임차인 명도, 계약 관계 불확실성 등)와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 잠재적 명도 비용 및 추가 조사 비용을 감안한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.