나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51967 [1] 충청남도 서산시 읍내동 624-1 동신아파트 204동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 "서산 부춘중학교" 남서측 인근에 위치하는 동신아파트 제204동 제1층 제103호(전유면적 129.38㎡)로서, 주위는 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 총층은 지하1층 지상15층 중 제1층 제103호(사용승인일 : 1994.12.16.)로서 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트(방4, 욕실2, 주방, 거실, 발코니등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대에 자체 평탄 지반 조성한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 간선도로와의 접근이 가능하고, 도로상태 및 주차여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2020-01-23), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2011-03-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

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물건 기본정보

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물건 기본정보

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물건 기본정보

물건 고유번호

사건번호: 서산지원 2025타경51967 (1)

소재지

충청남도 서산시 읍내동 624-1 동신아파트 204동 1층 103호

물건 종류

아파트

감정가

141,000,000원

면적 정보

토지면적: 67.09㎡ (약 20.3평)

건물면적(전용면적): 129.38㎡ (약 39.1평)

건물면적(분양면적): 제공된 정보에는 명확히 기재되어 있지 않으나, 전용면적 129.38㎡를 기준으로 합니다.

매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

한OOOOOOO (한국자산관리공사)

1. 2.

입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 "서산 부춘중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 및 주차

단지 북동측으로 간선도로와의 접근성이 우수합니다. 단지 내 도로 상태 및 주차 여건 또한 보통 수준으로 파악됩니다.

1. 3.

권리분석

임차인 현황

* 임차인: 주식회사엠부로대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

인수되는 보증금

0원

등기부 현황 요약

본건의 말소기준권리는 2019년 11월 8일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(120,000,000원)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 본 경매는 2025년 8월 1일 접수된 한국자산관리공사의 임의경매(73,841,409원)에 의해 진행됩니다. 등기부채권 총액은 212,140,862원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1. 4.

상권분석

주변 환경

아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집된 주거 밀집 지역에 해당합니다. 이는 안정적인 배후 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

주요 시설

본 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 부대시설로 갖추어져 있습니다.

1. 5.

생활정보

건축 정보

본 물건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조의 아파트로, 총 15층 중 1층에 위치하고 있습니다. 1994년 12월 16일에 사용 승인된 건물입니다.

내부 구성

내부는 방 4개, 욕실 2개, 주방, 거실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역

도시가스를 이용한 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

아파트 단지 정보

서산 대림동신아파트는 총 4개 동, 360세대로 이루어져 있으며, 1994년 12월 16일에 사용 승인되었습니다. 총 주차 대수는 257대로, 최고층 15층, 최저층 1층으로 구성되어 있습니다.

1. 6.

잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 불가), 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 현상변경허가 대상구역에 포함되어 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

임대 관련

본 건의 임대차 상황은 현재 파악되지 않은 상태입니다. (임대관리상황: 미상)

주변 환경 분석

본 건은 서산 부춘중학교 인근에 위치하며, 주거 지역 내에 속해 있습니다. 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 관련 검색 결과, 본 물건지 주변에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1. 7.

종합 의견

본건은 충청남도 서산시 읍내동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 주변에 학교와 주거단지, 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 및 도로 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 건물 자체는 1994년에 건축되었으나, 내부 설비는 충실히 갖추어져 있으며, 방 4개, 욕실 2개의 실용적인 구조를 가지고 있습니다. 권리 관계상 인수해야 할 부담은 없으나, 임대차 현황이 불명확한 점은 주의가 필요합니다. 토지이용계획 상 각종 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1. 8.

투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 학교 및 주거단지와 인접하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 실용적인 내부 구조: 방 4개, 욕실 2개의 구성으로 가족 단위 거주에 적합합니다.

* 인수 부담 없는 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 시세 상승 여력: 감정가 대비 최근 유사 면적 실거래가가 높게 형성되어 있어, 시세 차익 가능성이 있습니다.

1. 9.

예상 입찰가

본건의 감정가는 141,000,000원입니다. 최근 동일 면적(129.38㎡)의 실거래가가 2026년 6월 164,000,000원에 형성된 것을 볼 때, 본 건물의 시장 가치는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 또한, 2026년 7월에는 전용면적 101.88㎡ 물건이 142,000,000원에 거래되었습니다. 인수되는 보증금이 없는 점과 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하되 시장 가격을 반영한 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 148,000,000원 ~ 158,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.