나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9897 [1] 대구광역시 중구 대봉동 60-10 센트로팰리스 103동 32층3203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 중구 대봉동 '경북대학교 사대부설 중고등학교' 남측 인근에 위치하는 센트로 팰리스 아파트로서 부근은 아파트단지, 각종 근린생활시설, 업무시설, 학교 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건 아파트까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 43층건물(103동)중 32층 3203호 단위세대로서 외벽 : 화강석, 복합판넬, 콘크리트위 페인팅 내벽 : 인테리어치장, 벽지 및 일부타일 등 바닥 : 내장 바닥재 및 일부타일 등 창호 : 이중샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생,급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스보일러 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지 사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 폭 약30미터, 서측으로 폭 약15미터, 남측으로 폭 약8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)60-10 : 중심상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경대사대부설 중고등 학교), 역사문화환경보존지역, 시도지정문화유산구역임. (2)23-3 : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 지하도로(봉산육거리지하도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(경대사대 부설 중고등학교), 역사문화환경보존지역임. (3)716-4 : 중심상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경대사대부설 중고등 학교), 절대보호구역(경대사대부설 중고등학교), 역사문화환경보존지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기 타 본건 아파트는 거주자의 폐문부재로 내부마감 상태는 동류형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재하였으니 경매업무에 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

대구지방법원 2025타경9897 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 중구 대봉동 60-10 센트로팰리스 103동 32층 3203호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지 면적: 35.68㎡ (약 10.8평)

건물 면적 (전용 면적): 153.04㎡ (약 46.3평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 686,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대구광역시 중구 대봉동 '경북대학교 사대부설 중고등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 업무시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 우수합니다.

2.2. 교통

단지까지 제반 차량 출입이 가능하며, 주변 도로망이 양호하여 교통 사정이 좋은 편입니다.

단지 남측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 30미터의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.3. 지역 지구/규제

본건 토지는 복합적인 토지 이용 계획 및 규제를 받습니다.

* 60-10번지: 중심상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경북대학교 사대부설 중고등학교), 역사문화환경보존지역, 시도지정문화유산구역.

* 23-3번지: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m) 접함, 지하도로(봉산육거리지하도로) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경북대학교 사대부설 중고등학교), 역사문화환경보존지역.

* 716-4번지: 중심상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경북대학교 사대부설 중고등학교), 절대보호구역(경북대학교 사대부설 중고등학교), 역사문화환경보존지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 (2007-05-21)

* 소유권 이전 (2007-07-09)

* 소유권 이전 (2016-04-11, 매매)

* 근저당권 (2016-04-11, 국민은행, 465,600,000원, 말소기준권리)

* 근저당권 (2017-02-23, 국민은행, 24,000,000원)

* 압류 (2017-11-02, 대구광역시북구)

* 압류 (2017-12-12, 대구광역시중구)

* 압류 (2018-02-09, 북대구세무서)

* 압류 (2018-07-03, 남대구세무서)

* 가압류 (2019-09-27, 국민은행, 42,242,088원)

* 임의경매개시결정 (2025-11-26, 국민은행, 354,856,910원, 사건번호: 2025타경9897)

3.2. 말소기준권리

2016년 04월 11일에 접수된 국민은행 근저당권(을3)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 현황은 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 목적의 아파트로서, 주변 상업 시설 및 생활 편의 시설과의 연계성이 중요합니다.

단지 인근에 각종 근린생활시설, 업무시설, 학교가 밀집해 있어 주거 만족도가 높습니다.

중심상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 상업 시설과의 시너지 효과도 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 센트로팰리스

사용승인일: 2007년 03월 23일

총 동수: 7개 동

총 세대수: 843세대

최고층: 43층

본건: 103동 32층 (해당 동 최고층 43층)

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

5.2. 내부 구조 및 설비

건축 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 43층 건물 중 32층 단위세대.

마감: 외벽 - 화강석, 복합판넬, 콘크리트위 페인팅 / 내벽 - 인테리어치장, 벽지 및 일부 타일 / 바닥 - 내장 바닥재 및 일부 타일 / 창호 - 이중샷시.

설비: 위생, 급배수, 소방, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차: 총 1,476대 주차 가능 (지하 기계식 1,474대, 지상 2대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

거주자의 폐문부재로 인해 내부 마감 상태는 동유형 아파트의 일반적인 수준을 기준으로 기재되었습니다. 정확한 내부 상태 확인에 어려움이 있습니다.

6.2. 주의사항

임대 관계가 미상인 점은 낙찰 후 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

건축물대장 등 공부와의 차이는 없습니다.

6.4. 외부 시설

주변 탐문 및 관련 정보를 종합한 결과, 본건 아파트와 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 주거, 상업, 교육 시설로 구성되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 중구의 핵심 지역에 위치한 고급 아파트입니다. 우수한 입지 조건, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리 하위에 있는 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 권리상의 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

임대차 관계가 불분명하나 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대구 도심 중심상업지역에 위치한 높은 희소성과 미래 가치.

* 탄탄한 생활 인프라 (교통, 쇼핑, 교육, 병원 등) 접근성.

* 넓은 전용면적(약 46.3평)으로 중대형 평형 선호 수요층 공략 가능.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확하고 안전한 투자 대상.

* 주거용뿐만 아니라 향후 가치 상승을 통한 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 본건과 동일한 면적(153.045㎡)의 센트로팰리스 아파트는 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2026년 7월 7일 거래: 29층, 695,000,000원

* 2026년 7월 14일 거래: 43층, 720,000,000원

본건은 32층이므로, 상기 두 거래 사례의 중간 정도 시세인 약 695,000,000원에서 720,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

본 건의 감정가는 686,000,000원으로, 최근 실거래가 하단과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 686,000,000원

* 최근 시세 범위: 약 695,000,000원 ~ 720,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본 건은 감정가가 최근 시세보다 낮은 편이므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근으로는 감정가 수준(686,000,000원) 또는 그 이상을 고려할 수 있으며, 시장 경쟁률을 감안하여 최근 실거래가 하단인 695,000,000원 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가: 약 690,000,000원 ~ 720,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.