나이스옥션 법원경매 서산 2025타경900 [1] 충청남도 태안군 고남면 고남리 78 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 고남면 고남리에 소재하는 부동산으로서, 부근은 농경지, 임야, 주택 및 펜션 등으로 형성된 해안농촌지대로서, 북동측 근거리에「구매항」이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 숙박시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호1 토지는 남측으로 지목이 도로인 의뢰외 토지(고남리 78-3번지, 사도)와 접하며, 본건 토지소유자가 일부 지분을 소유하고 있으나, 본 평가에서는 평가목록에 포함되지 아니하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(2014-01-01), 자연환경보전지역(2014-01-00), 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가)), 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)), 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가)).

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㉧~㉬이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임. ② 감정평가액의 산출근거 및 결정의견「7. 그 밖의 사항」을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 경량철골구조(스틸하우스) 아스팔트슁글지붕 2층 건물로서, 외 벽: 외장석재 등 마감, 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창 호: 샷시창호임.

이용상태

펜션(상호: BIG 헤이븐 키즈풀빌라)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠~㉦이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호2 건물은「일반건축물대장」도면상【6호실 펜션】구조이나, 현황은【독채 펜션】 으로 이용 중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임. ② 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 『 7. 그 밖의 사항 』 참조하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 감정평가서상 제시외 건물 ㉠~㉬ 매각 포함
- 정원수 등은 토지에 포함 평가, 이동식컨테이너 및 놀이시설 등 물건은 평가 제외(감정평가서 참조)
- 목록1 남측 일부 현황 도로로 이용 중, 목록2는 일반건축물대장 도면상 6호실 펜션 구조이나 현황은 독채 펜션으로 이용중인 것으로 추정(현황조사보고서 및 감정평가서 참조)
- 목록1 지상 제시외 건물 ㉩㉪은 인접 토지상에 걸쳐서 소재하는 것으로 추정, 제시외 건물의 위치 및 면적 등은 측량 요함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

1.1. 1.사건번호

서산지원 2025타경900 (1)

1.1. 2.경매구분

부동산강제경매

1.1. 3.채권자

이OO

1.1. 4.물건명세서 작성일

2026-09-21

1.2. 물건현황

1.2. 1.소재지

충청남도 태안군 고남면 고남리 78

1.2. 2.용도

숙박시설(관광농원)

1.2. 3.감정가

870,696,250원

1.2. 4.토지면적

1130. 00㎡ (약 341.8평)

1.2. 5.건물면적

186. 60㎡ (약 56.4평)

1.2. 6.매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 충청남도 태안군 고남면 고남리에 소재하며, 부근은 농경지, 임야, 주택 및 펜션 등으로 형성된 해안 농촌지대입니다. 북동측 근거리에 「구매항」이 소재합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지형태및이용상태

토지는 부정형이며, 현재 숙박시설 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접도로상태

본건 토지(기호1)는 남측으로 지목이 도로인 의뢰외 토지(고남리 78-3번지, 사도)와 접합니다. 본건 토지 소유자가 해당 도로 지분의 일부를 소유하고 있으나, 평가에는 포함되지 않았으므로 경매 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

2.5. 토지이용계획및제한상태

보전관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(130m 일부 제한, 1500m 일부 제한, 300m 일부 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권, 안면도농업협동조합, 2025-02-28, 390,000,000원

3.2. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 말소되는권리

말소기준권리(을3 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부채권총액

432,650,000원

3.5. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상입니다. 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 보증금 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권특성

본건은 해안가에 위치한 숙박시설(펜션, 관광농원)로, 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 인근 구매항의 접근성이 있습니다.

4.2. 인근주요시설

펜션 단지, 농경지, 구매항 등

5. 생활정보

5.1. 편의시설및접근성

* 대중교통: 인근 버스정류장 이용.

* 편의시설: 차량 이동 시 인근 편의점, 마트, 식당 이용 가능.

* 관광시설: 구매항, 해변 등.

5.2. 주변혐오시설유무

일반적인 검색 결과상 본건 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 제시외건물관련사항

감정평가서상 제시외 건물 ㉠~㉬이 매각에 포함됩니다. 그러나 목록1 지상 제시외 건물 ㉩㉪은 인접 토지상에 걸쳐 소재하는 것으로 추정되며, 위치 및 면적 등은 측량이 필요합니다.

6.2. 공부와의차이(건물이용현황)

일반건축물대장상에는 6호실 펜션 구조이나, 현황은 독채 펜션으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

6.3. 현황도로이용관련

목록1 토지의 남측 일부가 현황 도로로 이용 중입니다.

6.4. 토지이용제한

보전관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등 다양한 환경 및 개발 제한 구역에 속해 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 건물침가능성

제시외 건물 ㉩㉪이 인접 토지상에 걸쳐 있을 가능성이 있어, 정확한 확인 및 경계 측량이 필요합니다.

6.6. 임대차관계불명확성

본건의 임대 관계는 미상이며, 실제 점유자가 대항력을 갖추고 있을 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

6.7. 제외된동산(이동식컨테이너등)

정원수 등은 토지에 포함 평가되었으나, 이동식 컨테이너 및 놀이시설 등은 평가에서 제외되었습니다.

7. 종합의견

7.1. 물건평가

본건은 해안가에 위치한 숙박시설로, 현재 펜션으로 운영 중인 것으로 보입니다. 토지 및 건물에 대한 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 제시외 건물과 관련된 경계 문제, 현황과 공부상의 차이, 그리고 복잡한 토지 이용 제한 사항 등은 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

7.2. 향후전망

지역 관광 활성화 및 해안가 입지 조건 등을 고려할 때, 숙박시설로서의 운영 잠재력이 있습니다. 다만, 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자포인트

8.1. 운영가능성(펜션/숙박)

해안 지역의 특성을 살린 펜션 또는 관광 관련 사업 운영에 적합할 수 있습니다.

8.2. 지역적매력

태안군 고남면의 해안가 입지는 관광객 유치에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8.3. 가치상승잠재력

현재 감정가 및 향후 운영 수익성, 지역 개발 가능성 등을 고려하여 잠재적 가치를 평가할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 산정기준

예상 입찰가는 인수되는 보증금(본건은 0원)을 제외하고, 감정가, 등기부채권 총액, 주변 시세, 물건의 특성, 현황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정합니다.

9.2. 고려사항

총 채권액(432,650,000원) 대비 감정가(870,696,250원)의 비율이 높으므로, 권리 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 그러나 제시외 건물 관련 문제, 복잡한 토지 이용 제한, 그리고 미상의 임대차 관계 등은 입찰가 산정에 신중을 요하게 합니다.

9.3. 제언

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 거래 사례, 지역 내 숙박시설의 실제 운영 수익률, 그리고 본건의 현황(특히 제시외 건물 및 도로 관련 사항)에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다. 이러한 추가 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.