나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9929 [1] 대구광역시 북구 복현동 260 복현우방타운 103동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 복현동 소재 "복현초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위일대는 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며, 간선도로, 대중교통시설 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식조 박공지붕 13층건 중 12층 1202호 단위세대로, - 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 샷시 이중창 등의 구조입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 대체로 평탄한 부정형의 토지로 "아파트부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 아파트단지 북측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 8미터 정도의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역(가축사육제한구역), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술). 군용비행장 소음대책 구역제3종구역(2021-12-29).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건 아파트의 내부구조(설비) 등은 거주인의 부재로 인하여 평가사례 등의 관련자료 및 외부 관찰과 탐문조사 등에 의거 본 단지 내 동류형 아파트의 일반적인 상태를 기준으로 조사되었므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9929 (1)

소재지: 대구광역시 북구 복현동 260 복현우방타운 103동 12층 1202호

용도: 아파트

감정가: 271,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 73.39㎡ (약 22.2평)

건물면적 (전용면적): 134.94㎡ (약 40.8평)

토지지분: 73.3935㎡

건물지분: 134.94㎡

1.3. 건물 및 단지 정보

건축구조: 철근콘크리트벽식조 박공지붕

건물 규모: 13층 건물 중 12층

사용승인일: 1997년 7월 16일

단지명: 복현우방타운

총 세대수: 301세대

동수: 4동

총 주차 대수: 141대 (지상 6대, 지하 11대 - 제공된 정보 기준. 다른 자료에는 세대당 1.12대, 총 329대 등으로 표기됨)

지하 주차 전기차 충전기: 9대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 복현동 소재 "복현초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

접수일자 1997-07-29: 김봉조 소유권 이전 (매매)

접수일자 2024-09-27: 한국자산관리공사 근저당 (말소기준권리) - 채권액 268,800,000원

접수일자 2025-09-25: 현대캐피탈 가압류 - 채권액 13,002,999원

접수일자 2025-11-27: 한국자산관리공사 임의경매 개시결정 - 채권액 240,613,069원

3.2. 말소기준권리

2024년 9월 27일 한국자산관리공사 근저당이 말소기준권리로서, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 채권 총액

등기부 채권 총액은 281,802,999원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계: 미상입니다. 거주인의 부재로 정확한 내부 상태 파악이 어려웠으며, 일반적인 상태를 기준으로 조사되었습니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변은 아파트단지와 학교(복현초등학교 인근), 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 혐오시설 정보

주변에 대한 조사 결과, 명확하게 명시된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 본건은 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책 구역 제3종구역으로 지정되어 있어 소음 관련 영향이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건이 위치한 복현우방타운은 1997년에 입주가 시작된 아파트로, 주변의 다른 아파트 단지들과 함께 주거 지역을 형성하고 있습니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 복현초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 편의시설

단지 주변으로 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로 파악되어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 비행안전구역 및 소음

본건이 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책 구역에 포함되어 있어, 항공기 소음으로 인한 생활 불편이 발생할 수 있습니다.

6.3. 말소되지 않는 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이 권리가 현재 실질적으로 행사되고 있는지, 낙찰자에게 어떤 영향을 미치는지에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

6.4. 건물 노후화

1997년 사용승인된 아파트로, 30년차를 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 복현동에 위치한 아파트로, 복현초등학교 인근의 양호한 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 동일 면적의 최근 매매 사례를 고려할 때 감정가가 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다. 하지만 임대 관계 미상, 비행안전구역 및 소음 공역에 위치, 그리고 가장 중요하게는 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 관계 확인을 통해 위험 요소를 사전에 파악하고 입찰에 임해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인근 실거래가 대비 낮은 감정가: 최근 134.94㎡ 면적의 아파트가 3억 2천만원에 거래된 사례가 있으며, 감정가는 2억 7천1백만원으로 시세 대비 저평가된 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거지역: 복현초등학교 인근의 학군과 생활 편의시설을 갖춘 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 도시계획적 가치: 대구 도심 군부대 이전 계획 등이 장기적으로 지역 가치 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 분석 결과, 본건의 전용면적 134.94㎡(약 40.8평) 기준 최근 매매가는 2026년 4월 10일 320,000,000원 (10층)에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 271,000,000원이나, 시세 대비 낮은 감정가와 12층이라는 위치를 고려할 때, 3억원 내외의 입찰가 산정을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 실제 영향력, 임대차 관계의 불확실성 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 최적의 입찰가는 290,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서, 권리 분석 및 현장 답사 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.