나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1267 [1] 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 701 오성타워맨션 102동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일경 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 소재 '약목중학교'북서측 인근에 위치하며, 주위일대 는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보 통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트 중 제4층 제401호 단위세대로서 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 장판지 및 타일 등 마감 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측하향 완경사지대에 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 "아파트 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-10-28)(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건의 이해관계인부재로 인하여 집합건축물대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한 내부전경, 인근주민 탐문등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경1267 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 701 오성타워맨션 102동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 69,000,000원

토지면적: 37.06㎡ (약 11.2평)

건물면적 (전용면적): 84.94㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 건물 및 단지 정보

아파트명: 약목오성타워맨션

건축물 용도: 공동주택 (아파트)

사용승인일: 1994년 2월 14일

총 동수: 2동

총 세대수: 499세대

본건 위치: 102동 4층 401호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

층수: 15층 중 4층

전용면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

공급면적: (정확한 공급면적 정보는 제공되지 않았으나, 본건의 건물면적 84.94㎡를 기준으로 분석합니다.)

주차대수: 총 250대 (지상 3대, 지하 13대, 기계식 포함)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

관리사무소 연락처: 054-974-6272

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 소재 '약목중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

초기 검색 결과, 해당 주거지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

단지 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 9월 3일 접수된 하나은행 근저당 (을13, 금 50,050,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 80,621,105원

3.2. 인수되는 권리

감정평가서상 특이사항으로 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"은 없는 것으로 확인됩니다.

따라서, 일반적인 경매 절차대로 진행될 경우, 본 경매물건은 등기부상 모든 권리가 소멸되는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

본 물건은 임대관계가 미상으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 임차인의 점유 및 대항력 존재 여부는 별도의 확인이 필요하며, 이에 따른 권리 인수 가능성이 있을 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

본건은 아파트 단지 주변으로 소규모 근린생활시설이 일부 혼재되어 있으며, 농경지 또한 인접해 있는 지역입니다.

대규모 상업지구와의 거리가 있어, 자체적인 상업 활동보다는 주거지로서의 기능이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육 시설

* 교육시설: 약목중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 편의시설 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있으나, 대형마트나 종합병원은 인근 도시로 이동해야 할 가능성이 있습니다.

5.2. 주거 환경

1994년에 준공된 아파트로, 비교적 오래되었으나 꾸준히 관리되어 온 것으로 보입니다.

15층 건물 중 4층에 위치하여 채광 및 통풍이 양호할 것으로 예상됩니다.

최근 2026년 7월 뉴스에 따르면, 해당 지역(약목면 복성리 일원)은 도시재생 사업을 통해 주거 환경 개선, 노후 주택 정비, 골목길 정비, 주차 여건 개선, 생활 활력 산책길 조성 등이 추진될 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로 확인되어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 권리 인수 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되었으나, 만일의 사태에 대비한 추가 확인 필요)

6.2. 건축 연도

1994년 준공되어 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

6.3. 지역 개발 현황

칠곡군 약목면 지역의 전반적인 개발 속도 및 부동산 시장 동향을 고려할 필요가 있습니다. 특히, 최근 도시재생 사업 선정으로 인한 지역 가치 상승 잠재력을 주목할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 칠곡군 약목면 소재의 아파트로서, 입지 및 교통 상황은 보통 수준입니다.

감정가 6,900만원 대비 최근 유사 면적 아파트 실거래가(84.94㎡, 6,500만원)가 일부 존재하며, 소형 평형의 실거래가(73.19㎡, 7,000만원)를 고려할 때 현재 시세는 감정가 수준 내외로 판단됩니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없어 보이나, 임차인 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

노후된 아파트임을 감안하더라도, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 합리적인 가격 형성 가능성: 최근 실거래가와 감정가를 비교하여 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 기회.

* 생활 기반 시설 및 교육 환경: 약목중학교 인접, 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 잠재적 가치 상승: 도시재생 사업 추진 등 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적(84.94㎡)에 대한 최근 실거래가는 2026년 5월 9일 6,500만원(7층)으로 확인되었습니다.

또한, 같은 단지의 73.19㎡ 면적이 2026년 7월 4일 7,000만원에 거래된 점을 볼 때, 본 물건의 적정 시세는 6,500만원에서 7,500만원 사이로 추정됩니다.

감정가는 6,900만원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 경쟁적인 입찰가를 제시하여 낙찰받는 것이 중요합니다.

투찰 희망가는 7,000만원 ~ 7,200만원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 최근 시세 변동, 권리 관계 등을 종합적으로 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.