나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9909 [1] 대구광역시 동구 신서동 543 영조아름다운나날 107동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 "대구강동초등학교" 북서측에 위치하는 "영조아름다운 나날아파트 제107동 제11층 제1103호" 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 본 단지 북측으로 안심로ㆍ대구도시철도 1호선 이 통과하고 있으며 교통시설과의 거리·대중교통상황 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층(107동)건물중 제11층 제1103호 단위세대로서 (사용승인일 : 2003.09.26) - 외 벽 : 콘크리트위 페인팅 등 마감 - 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"공동주택(아파트)"으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화설비, 난방설비, 도시가스공급설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, "공동주택(아파트)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 공원용지를 사이에 두고 왕복 7차선 포장도로, 서측으로 왕복4차선 포장도로, 남측으로 왕복2차선 포장도로, 서측으로 폭 약 8~10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2002-12-31), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발완료,공동주택(아파트) 용지)<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(택지개발완료지구)<택지개발촉진법> 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부현황 및 상태 등은 확인하지 못하여 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 하였으니, 경매참여 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9909 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신서동 543 영조아름다운나날 107동 11층1103호

용도: 아파트

감정가: 242,000,000원

토지면적: 50.29㎡ (약 15.21평)

토지지분: 50.2874㎡ (약 15.21평)

건물면적: 84.67㎡ (약 25.61평)

건물지분: 84.6688㎡ (약 25.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 세부기본정보

건축년도: 2003년

동/호수: 107동 11층 1103호

전용면적: 84.6688㎡ (약 25.61평)

공급면적: 84.67㎡ (약 25.61평)

총주차대수: 867대 (단지 전체 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 동구 신서동에 소재한 영조아름다운나날 아파트 107동 11층 1103호입니다. 단지 북서측으로 대구강동초등학교가 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 접근성

단지로 차량 진입이 용이하며, 단지 북측으로는 안심로와 대구도시철도 1호선이 지나고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

단지 북동측으로는 왕복 7차선 도로, 서측으로는 왕복 4차선 도로, 남측으로는 왕복 2차선 도로, 그리고 서측으로는 폭 약 8~10미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

본 물건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 다양한 폭의 소로 및 중로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대·절대 보호구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 12월 9일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을19)입니다. 이보다 늦게 접수된 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 을구 및 갑구 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 상 '지상권개요'에 별도 언급이 없으므로, 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 317,434,394원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 진행 시 관련 사항을 신중하게 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 주변으로는 근린상가 및 다양한 생활 편의 시설이 존재합니다. 도보 거리 내에 편의점, 식당 등이 있으며, 차량 이동 시 이마트 반야월점, 코스트코 신서혁신도시점 등 대형 마트 이용도 가능합니다.

4.2. 혐오 시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 안심공업지구(GM 한국사업장, 기아자동차 등) 및 신서혁신도시 내 대구경북지방병무청, 중앙신체검사소 등 관공서 및 산업 시설이 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 북서측에 대구강동초등학교가 위치하여 초등 교육 여건이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

영조아름다운나날 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주거 환경

2003년 9월에 입주한 영조아름다운나날 1단지는 총 13개 동, 782세대로 구성된 대단지 아파트입니다. 최고 15층 높이의 건물로, 단지 내에는 기본적인 승강기, 급배수, 난방, 도시가스 공급 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

임대차 관계가 미상으로 확인되어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 나타나거나 관련 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 현황 및 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태, 하자 여부, 마감재 상태 등은 동유형 물건의 일반적인 상황을 기준으로 판단해야 하므로, 실제 점검이 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 대구 동구 신서동의 비교적 양호한 주거 지역에 위치하며, 대구도시철도 1호선 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2003년 준공된 아파트로 연식은 있으나, 전반적인 생활 편의시설과의 접근성이 좋습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계 미확인 및 내부 상태 미확인이라는 주요 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안심로 및 도시철도 1호선 인접으로 우수한 교통망 확보

* 대구강동초등학교를 비롯한 교육 시설과 근린상가 등 생활 편의 시설 인접

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 깔끔한 편

* 적절한 명도 및 내부 상태 확인 후, 시세 대비 합리적인 가격에 취득 가능성

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(84.6688㎡)의 세대가 2026년 7월 1일에 204,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 해당 거래보다 높은 11층에 위치하고 있어, 시세 대비 약간의 프리미엄을 고려할 수 있습니다. 또한, 감정가는 242,000,000원입니다.

하지만 임대차 관계 미상 및 내부 현황 미확인 등의 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가 범위를 180,000,000원에서 210,000,000원으로 제시하며, 투자자의 성향과 현장 조사 결과에 따라 조정이 필요합니다.

본 물건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려할 때, 195,000,000원 수준을 적정 입찰가로 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.