나이스옥션 법원경매 서산 2025타경934 [1] 충청남도 태안군 남면 진산리 5-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 남면 진산리 소재 <진산2리 마을회관> 동측 인근에 위치하며 주위는 단 독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 등이 소재하는바, 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 인근 필지대비 완경사지이나 자체지면 평탄한 세장형의 토지로서 현황 '주거용 건부지'로 이용 중임. 기호(3,4): 인근 필지대비 완경사지이며, 부정형의 토지로서 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 동측으로 노폭 약 4미터 내외의(기호(3,4)) 포장도로에 접함. 기호(3,4): 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(1): 위지상 일부에 별첨 "지적 및 건물 개황도"와 같이 제시외건물 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬래브)지붕 단층 건물로서, (사용승인일:2023.06.05) 외 벽: 치장벽돌 쌓기 등 마감. 내 벽: 벽지 도배 등 마감. 바 닥: 비닐 장판깔기 등 마감. 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(2): 현황 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기호(2): 기본적인 위생설비, 급배수설비 및 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타 : 본건은 이해관계인이 폐문 부재 중으로 이용상황 등의 조사는 탐문조사 및 건축물 현황도를 통해 기재하였으니 업무 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록3,4는 지분매각임. 감정평가서상 제시외 건물(㉠) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경934 (1)

소재지: 충청남도 태안군 남면 진산리 5-2 (새 주소: 충청남도 태안군 연꽃길 260-41)

용도: 단독주택

감정가: 223,399,920원

토지 면적: 778.00㎡ (약 235.3평)

건물 면적: 102.52㎡ (약 31.0평)

건물 사용승인일: 2023년 6월 5일

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 배OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 태안군 남면 진산리 소재 <진산2리 마을회관> 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 입지여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역에 속하며, 여러 가축사육제한구역(소/말, 돼지/개/닭/오리/메추리, 젖소/양/사슴 등 제한) 및 준보전산지(산지관리법)로 지정되어 있습니다.

토지 기호(1)은 자체 지면이 평탄한 세장형 토지로서 현황 '주거용 건부지'로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 기호(3,4)는 부정형의 토지로서 현황 '도로'로 이용 중이며, 본 건이 도로임. (목록3,4는 지분 매각 대상입니다.)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

토지 등기부상 총 채권액은 약 124,128,000원(근저당 120,000,000원, 가압류 4,128,000원, 강제경매 28,168,767원 등)입니다.

건물 등기부상 총 채권액도 동일하게 약 124,128,000원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 6월 19일 접수된 태안우리신용협동조합의 근저당권(채권액 120,000,000원)입니다.

3.4. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

임대 관계는 '미상'이나, 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 낙찰자에게는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 건은 주거, 농경지, 자연림이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 진산2리 마을회관이 있습니다.

대규모 상업지구와는 거리가 있어, 상권보다는 지역 기반 편의시설 위주로 형성될 것으로 보입니다.

주변 토지(기호 3,4)가 도로로 이용되는 점과 지분 매각 대상이라는 점은 차량 통행 및 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

주요 편의시설로는 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 지역 공동체 활동을 위한 마을회관이 소재합니다.

주요 의료시설 및 교육시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

자연 녹지 지역에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 시 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

토지 일부(기호 3,4)가 도로로 이용되고 지분 매각 대상이므로, 해당 지분에 대한 권리 행사 및 관리에 주의가 필요합니다.

건물은 2023년 6월 사용승인된 신축 건물이지만, 매각에 포함된 제시외 건물(㉠)의 현황 및 법적 문제는 별도 확인이 필요합니다.

가축사육제한구역 등 중첩된 토지 이용 제한 사항은 향후 토지 활용에 제약이 될 수 있습니다.

"일괄매각. 목록3,4는 지분매각임."이라는 점은, 토지 중 일부(도로 부분)는 지분으로만 매각됨을 명확히 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 충청남도 태안군에 위치한 2023년 신축 단독주택으로, 자연 친화적인 환경이 장점입니다.

토지 일부가 도로로 이용되는 지분 매각 대상이며, 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

신축 건물이라는 점은 큰 장점이나, 토지 이용 제한 및 지분 매각 토지의 관리 문제, 제시외 건물 포함 등은 취득 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

전원생활이나 주말 주택 용도로 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2023년 사용승인)로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

인수되는 보증금이나 임차인이 없어 명확한 투자 비용 산출이 가능합니다.

자연 녹지 지역에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 매력적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 223,399,920원

토지 면적: 778.00㎡ (약 235.3평)

건물 면적: 102.52㎡ (약 31.0평)

인수 보증금: 0원

주변 시세 분석:

태안군 남면 지역의 최근 2~3년 이내 신축 단독주택 매물 정보가 많지 않아 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

다만, 건축물대장상 건물 부지 면적은 370㎡로 기재되어 있으나, 전체 매각 대상 토지는 778㎡이며, 토지 중 일부(기호 3,4)는 도로로 이용되며 지분 매각 대상입니다.

주변 농경지 및 전원주택 부지 시세는 토지 1평당 약 40~60만원 수준으로 파악됩니다.

2023년 준공된 건물로서 신축 프리미엄이 반영되어야 하며, 감정가 2.23억원은 토지 778㎡와 신축 건물 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 도로 지분 매각, 가축사육제한 등 토지 이용 제한 사항은 시세 반영 시 고려해야 할 요소입니다.

향후 공급 및 수요 동향, 경쟁 입찰 현황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

현 시세 기준 예상 입찰가 산정:

본 건은 신축 건물이라는 점과 인수되는 권리가 없다는 점에서 긍정적인 평가가 가능합니다.

감정가를 기준으로 보수적으로 접근하며, 시장 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

토지 일부의 지분 매각 및 이용 제한 등의 리스크 요인을 감안합니다.

보수적 예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.