나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51996 [1] 충청남도 당진시 신평면 거산리 430-1 봉학마을아파트 102동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 '거산1리마을회관' 남동측 근거리에 위치하며,

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제102동 제2층 제206호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사지로서, 현황 "아파트 건부지 등"으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

거산리 430-1 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악36 일반형), 가축사육제한 구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51996 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한화생명보험 (근저당권자이자 본 경매 신청인)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 신평면 거산리 430-1 봉학마을아파트 102동 2층206호

용도: 아파트

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 57.30㎡ (약 17.33평)

토지 지분: 57.29659999999999㎡ (약 17.33평)

건물 면적 (전용 면적): 47.49㎡ (약 14.37평)

분양 면적: 제공된 정보 없음

1.4. 감정가

감정가: 35,000,000원

1.5. 기타 정보

특이사항: 제공된 정보 없음

주의사항: 제공된 정보 없음

특수물건정보: 제공된 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 '거산1리마을회관' 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 건물 구조

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 102동 2층 206호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 대체로 사다리형의 완경사지이며, 현재 '아파트 건부지 등'으로 이용되고 있습니다.

2.5. 인접 도로 상태

본건 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

거산리 430-1번지 토지는 다음의 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (2024년 8월 19일 지정)

* 가축사육제한구역 (2024년 12월 12일 지정, 전부 제한)

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본건의 말소 기준 권리는 을2 근저당권입니다.

* 을2 근저당권: 2016년 07월 21일 접수, 한화생명보험주식회사, 채권최고액 50,400,000원.

3.2. 권리 분석 요약

매각으로 인해 말소 기준 권리인 을2 근저당권 및 그 이후에 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 갑1 소유권보존: 2003-06-16 (주식회사도일건설)

* 갑3 소유권이전: 2005-12-21 (김기덕, 매매)

* 갑5 가압류: 2025-08-08 (롯데캐피탈주식회사, 14,937,952원) - 말소 대상

* 갑6 임의경매: 2025-12-02 (한화생명보험, 30,896,708원) - 말소 대상 (본 경매)

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요'에 대한 언급이 있으나 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다. 만약 지상권이 설정되어 있다면, 이는 매각 후에도 인수될 수 있는 권리이므로 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황표에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

* '임대관계는 미상임'으로 명시되어 있어, 현재 해당 물건에 거주하고 있는 임차인의 구체적인 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

* 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 인수 금액이 0원이라도 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다. 본건의 경우, 명확한 임차인 정보가 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 당진시 신평면 거산리 일대는 주로 주거 단지와 농경지가 혼재된 지역으로 파악됩니다.

* 봉학마을아파트는 해당 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 기반을 제공하는 공동주택 단지입니다.

* 인근에 '거산1리마을회관'이 위치하고 있어, 소규모 마을 커뮤니티의 중심지 역할을 할 수 있습니다.

* 신평면은 당진시의 일부로서, 서해안고속도로 등 주요 교통망과의 접근성이 양호하여 당진 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이할 수 있습니다.

* 정확한 상권 분석을 위해서는 배후 수요, 지역 소득 수준, 경쟁 업종 현황 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 지역 경제 분석이 수반되어야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 지역 내 이동 및 당진 시내로의 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설:

* 물건지 인근에 '거산1리마을회관'이 있습니다.

* 봉학마을아파트 단지 내 또는 주변 상가에 기본적인 생활 편의시설(소규모 마트, 상점 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 종합적인 쇼핑, 의료, 문화 시설 이용을 위해서는 당진 시내 또는 인근 도시로의 접근이 필요합니다.

* 교육 시설: 본건 인근에는 신평초등학교가 위치하고 있어, 초등학생 자녀가 있는 가구에게 접근성이 좋습니다. (추가적인 중/고등학교 정보는 현장 조사 필요)

* 의료 시설: 인근 지역에 보건진료소 또는 소규모 의원이 있을 수 있으며, 종합병원은 당진 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. (추가적인 현장 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 다음과 같은 용도 제한 구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 성장관리계획구역 (2024년 8월 19일 지정): 지역 개발 방향에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 (2024년 12월 12일 지정, 전부 제한): 축산업 관련 행위가 전면 금지되어 있어, 축사 신축이나 기존 축사의 운영에 큰 제약이 따릅니다. 이는 토지 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: '임대관계는 미상임'으로 표기되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'입니다. 이는 현재 임차인이 없거나, 인수할 보증금이 없음을 시사하나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 액수가 불분명할 경우 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 미확인 권리: 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 언급이 있으나 상세 내용이 없어, 지상권이 존재할 경우 낙찰 후 인수해야 할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재까지 파악된 정보상 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공해 공장 등)이 인접해 있다는 보고는 없으나, 주변 지역에 대한 면밀한 현장 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 봉학마을아파트 102동 2층 206호이며, 35,000,000원의 감정가로 경매가 진행 중입니다.

권리 분석상 말소 기준 권리인 근저당권 이후의 모든 권리는 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

입지적으로는 차량 접근성이 있고 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 교통 편의는 갖추고 있습니다. 또한, 신평초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

그러나, 본건 토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 상당한 제약이 따르는 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 임대 관계가 불분명하고 지상권 설정 여부가 불확실한 점도 추가적인 확인이 필요합니다.

매우 낮은 감정가는 시세 대비 저가 낙찰의 기회를 제공할 수 있으나, 이는 실제 시장 가치 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 파격적인 감정가: 35,000,000원의 감정가는 최근 유사 물건의 시세 대비 현저히 낮은 수준으로, 시세 차익을 통한 높은 수익률을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있습니다. (주변 아파트 시세 조사 결과, 유사 면적대의 물건들이 6천만원 이상에서 거래되는 것으로 파악됨)

* 깔끔한 권리관계: 말소기준 권리 외 추가 인수되는 권리가 없어, 낙찰 후 권리 관계가 명확하고 명도가 순조롭게 진행될 경우 추가적인 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 지역 개발 잠재력: 성장관리계획구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'을 제외합니다. 본건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 현재 제시된 감정가는 35,000,000원입니다.

* 주변 시세 조사 결과, 봉학마을아파트 유사 면적대의 매물이 6천만원 이상에서 거래되는 것으로 파악되었습니다. 이는 감정가 대비 상당한 괴리를 보여줍니다.

* 따라서, 잠재적 리스크(가축사육제한구역 지정, 불확실한 임대 관계 등)와 예상되는 명도 비용, 수리 비용 등을 고려하더라도, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

* 정확한 입찰가는 주변 시세, 물건의 실제 상태, 낙찰 경쟁 정도, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 다만, 감정가와 시세의 큰 차이를 감안할 때, 5,000만원 ~ 6,000만원 범위 내에서 시세 조사 결과를 바탕으로 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 개인의 판단에 따라 달라져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.