나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9930 [1] 대구광역시 북구 산격동 1437-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 산격동 소재 "대구실내체육관" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 곤란하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

남하향의 경사지내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, '주거용건부 지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접하며, 고저차가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역(가축사 육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)세멘부록조 세멘기와지붕 단층건으로서, -외벽: 외장타일마감, 몰탈위 페인트마감 등, -내벽: 벽지마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임. (나)세멘벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서, -외벽: 몰탈위 페인트마감, 치장벽돌마감 등, -내벽: 벽지마감, 일부 타일마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

(가): 주택 (나): 주택

설비내역

(가,나): 위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(나)건물은 공부상 용도가 '변소'이나, 실제 '주택'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함. 지상 소재 토지의 부합물은 토지에 포함 평가, 건물에 부합된 외부계단 및 목조구조물 등은 건물에 포함 평가. 공부상 ‘변소’는 실제 ‘주택’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9930 (1)

소재지: 대구광역시 북구 산격동 1437-13

용도: 단독주택

감정가: 200,961,170 원

토지면적: 136.00㎡ (약 41.14평)

건물면적: 63.47㎡ (주건물) + 19.60㎡ (제시외) = 총 83.07㎡ (약 25.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북성새마을금고 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 북구 산격동, "대구실내체육관" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변환경: 본건 주변으로는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 차량 접근은 다소 곤란한 편이며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(12층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 3월 20일 접수된 북성새마을금고의 근저당권 (72,000,000원)입니다.

낙찰 시 소멸되지 않는 권리: 등기부등본 상 모든 권리는 말소될 예정으로, 인수되는 권리 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-29

* 확정일자: 2022-07-26

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

주요 편의 시설로는 인근의 대구실내체육관이 있으며, 그 외의 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 단독주택이 밀집한 지역으로 상대적으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통: 차량 접근이 다소 어렵다는 점은 불편함으로 작용할 수 있으나, 대중교통 이용은 가능한 수준입니다.

편의시설: 인근 공공시설(대구실내체육관) 외에 주요 상업 시설이나 문화 시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

차량 접근성: 좁은 도로 및 접근성 문제는 일상생활이나 물류 이동에 불편을 초래할 수 있습니다.

건축물 노후: 본건 건물은 1969년 건축 허가를 받아 상당한 노후도가 있을 것으로 예상됩니다. 건물 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

군사 관련 규제: 토지가 비행안전제6구역에 해당하므로, 향후 건물 신축 또는 증축 시 고도 제한 등 추가적인 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 산격동에 위치한 단독주택으로, 일괄 매각 대상입니다.

권리 분석 결과, 인수되는 권리 부담은 전혀 없어 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

건물 중 공부상 '변소'로 표기된 부분이 실제 주택으로 사용되고 있으며, 제시외 건물도 포함하여 평가되었습니다.

차량 접근성 제한과 주변 상업 시설 이용의 불편함은 고려해야 할 단점입니다.

군사 관련 토지이용계획은 향후 개발 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리관계: 모든 권리가 말소되는 물건으로, 낙찰자는 권리상 하자 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물(제시외 포함)을 일괄 매수하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

실사용 가치: 공부상과 실제 용도가 다른 '변소' 부분은 실제 주거 공간으로 활용 가능합니다.

잠재적 개발 가치: 토지 면적을 고려하여, 추후 증축 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 제2종일반주거지역 및 비행안전구역 제한 사항 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 200,961,170 원

인수 보증금: 0 원

주변 시세 분석:

제공된 주변 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 따라서 본 건은 감정가 및 유사 지역의 단독주택 시세를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

본건의 감정가는 토지면적(136㎡)과 건물면적(약 83㎡)을 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

주변의 차량 접근성 제한, 군사 관련 규제 등의 불리한 요소를 감안하고, 권리상 안전성을 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

안전 마진을 확보하고 잠재적 리스크를 고려했을 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 160,000,000 원 ~ 180,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.