나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9852 [1] 경상북도 경산시 사정동 254-1 101동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 사정동 소재 '경산역' 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다세대주 택, 아파트, 후면 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장, 철도역 등이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통 임.

건물의 구조

기호 (1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 501호 단위세대로서, -외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, -내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, -바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감, -창 호 : 새시이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대에 세장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-02)(경산시고시제2020-130호(2020.7.2))(접 합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트) 800m(경산시고시제2 024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500m),경산시 고시제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집 800m),경산시 고시제2024-174호), 상대보호구역(본(BON)유치원)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 본건 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할 수 없어 현장 조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주 민의 탐문 등에 의거 동유형 단위세대의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으 로 평가하였으며, 본건 위치 확인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로 확인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9852 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (달구벌신용협동조합)

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상북도 경산시 사정동 254-1 101동 5층501호 (경상북도 경산시 삼성현로37길 5)

용도: 다세대주택

건축 연도: 2014년 사용승인 (집합건물 총괄표제부 기준)

2.3. 면적 및 구조

토지면적: 70.54㎡ (약 21.34평)

토지지분: 70.54㎡ (약 21.34평)

건물면적: 62.99㎡ (약 19.06평)

건물지분: 62.99㎡ (약 19.06평)

구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 501호

2.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 138,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 사정동 소재 '경산역' 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 및 철도역(경산역)이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준임.

2.3. 도로 및 토지 이용

남측으로 폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지는 남동측 하향 완경사지에 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중임.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당함.

1. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2015년 5월 29일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권.

등기부상 소유권 보존, 이전, 근저당, 가압류, 압류 등이 다수 존재하나, 임의경매로 인한 매각으로 인해 말소기준권리 및 그 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정임.

현재 매각을 진행하는 채권자는 달구벌신용협동조합임.

등기부채권 총액: 274,452,326원.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

인수할 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보임.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 거주자가 있을 경우 점유 관계는 별도 확인 필요.

1. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 유사 건물들의 최근 거래가는 다음과 같음.

- 경남타운103동 (2002년 건축, 전용면적 75.81㎡): 2024년 12월, 8,600만원. (1㎡당 약 1,134,500원)

- 보림타운(B) (2002년 건축, 전용면적 72.07㎡): 2025년 9월, 7,500만원. (1㎡당 약 1,040,600원)

- 성암A (1995년 건축, 전용면적 79.68㎡, 연립주택): 2026년 2월, 7,000만원. (1㎡당 약 878,500원)

4.2. 종합 시세 분석

본건은 전용면적 62.99㎡ (약 19.06평)의 다세대주택으로, 비교 대상 물건들보다 면적이 작은 편임.

유사한 건축 연도 및 주택 유형(다세대)의 거래 사례들을 고려할 때, 1㎡당 시세는 약 104만원 ~ 113만원 수준으로 분석됨.

본건의 면적(62.99㎡)을 적용할 경우, 예상 시세는 약 65,560,000원 ~ 71,460,000원 범위로 추정됨.

감정가 138,000,000원과 비교 시, 현 시세 대비 상당히 높은 가격으로 평가되었음을 알 수 있음.

1. 생활정보

5.1. 편의시설

노선상가, 학교 등이 주변에 위치하고 있으며, 경산역 접근성이 양호함.

5.2. 교육시설

토지이용계획 상 '상대보호구역(본(BON)유치원)'으로 지정된 점으로 미루어 보아, 인근에 유치원이 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 판단됨.

1. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 제한

감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 구조, 마감재, 수리 여부 등 구체적인 내부 확인이 어려웠으며, 외부에서 투시 가능한 범위와 유사 유형의 표준적 내부구조를 기준으로 평가가 이루어졌음. 실제 내부 상태는 현장 방문 시 재확인 필요.

6.2. 토지 이용 계획 제한

- 가축사육제한구역: 공동주택(아파트) 800m, 다중이용시설 등 500m, 주거밀집 800m 이내에서 가축 사육이 제한됨. (주거지 특성상 큰 문제는 없을 것으로 예상)

- 상대보호구역(본(BON)유치원): 해당 유치원 주변 일정 범위 내에서 교육환경보호법에 따른 시설 설치 등이 제한될 수 있음.

6.3. 주변 환경

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 인근에 혐오시설이나 주거 환경에 중대한 부정적 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았음.

1. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 경산시 사정동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 물건임. 경산역 인근에 위치하며 주거 환경이 양호한 편이나, 감정가가 주변 시세에 비해 상당히 높게 책정된 점이 가장 큰 특징임. 현장 내부 확인이 제한적이었던 점은 투자 시 유의해야 할 부분임.

1. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 소유권 이전 과정에 문제가 없음.

* 경산역 역세권에 가까워 향후 시세 상승 잠재력 기대.

* 기존 주거 밀집 지역 내에 있어 안정적인 수요 확보 가능.

1. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원

위에서 분석한 주변 시세 및 본건의 면적(62.99㎡)을 고려할 때, 보수적인 예상 시세 범위는 약 65,560,000원 ~ 71,460,000원으로 산출됨.

특히, 유사 면적을 가진 다세대주택의 ㎡당 가격을 적용하면 약 6,500만원 ~ 7,000만원 수준의 가치를 예상해 볼 수 있음.

인수할 보증금이 없는 임차인이 없으므로, 해당 금액은 입찰가 산정에서 제외함.

감정가와 시세 간의 괴리가 매우 크므로, 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, 주변 부동산 시세 및 경매 동향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

권장 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.