나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1276 [1] 대구광역시 북구 서변동 1793 화성리버파크2단지 205동 9층909호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 서변동 소재 "서변초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 잇음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통이용 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 (철근)콘크리트슬래브지붕 13층건 중 9층 909호로서. - 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. - 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트 단위세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 도시가스공급 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 평탄한 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 왕복4차선, 동측 및 남측으로 왕복2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m∼25m)(접합 ), 중로2류(폭 15m∼20m)(1997-02-27)(접합), 중로2류(폭 15m∼20m)(2002-03-02)(접합), 가 축사육제한구역, 상대보호구역(서변초등학교 상대보호구역), 비행안전제2구역(전술), 택지개 발지구(택지개발사업완료).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경1276 (1)

소재지: 대구광역시 북구 서변동 1793 화성리버파크2단지 205동 9층 909호

용도: 아파트

감정가: 160,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.23㎡ (약 10.66평)

건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

토지지분: 35.2278㎡

건물지분: 59.9654㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 북구 서변동 소재 "서변초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근 일대는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 서측으로 왕복 4차선, 동측 및 남측으로는 왕복 2차선의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로 1류(폭 20m~25m), 중로 2류(폭 15m~20m)의 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서변초등학교), 비행안전제2구역(전술), 택지개발지구(택지개발사업완료)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존(군인공제회, 2003.07.23), 소유권 이전(남송열, 2003.08.12) 후, 다수의 권리가 설정되었다가 말소되었습니다. 주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 근저당권 (대구은행, 120,000,000원, 2013.07.19) - 말소기준권리

* 근저당권 (소상공인자영업자새출발기금주식회사, 50,200,000원, 2016.04.08) - 말소

* 가압류 (경북, 7,488,000원, 2024.04.25) - 말소

* 강제경매 (윤정규, 84,502,336원, 2025.12.01) - 말소

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 대구은행 근저당권(2013.07.19)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금은 합계 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

보증금 및 임대차 관계가 명확히 확인되지 않는 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 해당 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 전용면적(59.9654㎡)의 아파트가 2026년 6월 9일에 159,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 160,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다. 다만, 본 건은 9층으로 비교적 높은 층에 위치해 있어 7층 거래가보다는 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 화성리버파크2단지

주소: 대구광역시 북구 서변동 1793

사용승인일: 2003년 05월 30일

총 동수: 6개 동

총 세대수: 515세대

최고층: 15층

주차대수: 총 172대 (지상 6대, 지하 19대, 옥외 기계식 172대, 지하 전기차 충전기 5대)

주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

5.2. 면적 상세

본 건의 전용면적은 59.97㎡ (약 18.14평)이며, 해당 면적의 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 파악이 가능합니다. 분양면적에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로, 이에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

6.2. 기타 사항

제공된 정보 상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 특별히 기재된 바가 없습니다. 주변 지역에 혐오시설이 인접했다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 대구광역시 북구 서변동에 위치한 아파트 물건으로, 주변 학군 및 생활 편의시설이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 비교적 신축인 화성리버파크2단지에 속해 있으며, 최근 실거래가 및 감정가 수준이 유사하게 형성되어 있어 시세 대비 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 우수한 교육 환경

* 대중교통 및 도로 접근성이 양호한 편리한 교통망

* 안정적인 주거 지역 내 아파트 단지

* 최근 실거래가와 유사한 감정가로 인한 시세 안정성

* 말소되는 다수의 권리로 인한 권리관계 명확성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 160,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 159,000,000원입니다. 이는 현재 시세를 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인 관련 미확인 사항에 대한 리스크를 감안하더라도, 낙찰률을 고려할 때 145,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 당시 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.